전세권설정이란 확정일자 차이, 전세보증금 보호 비용 등기 설정 방법

전세권설정이란 확정일자 차이, 전세보증금 보호 비용 등기 설정 방법

[글 포스팅 순서]

1. 전세보증금 보호받는 방법 1: 확정일자 받기
2. 전세보증금 보호받는 방법 2: 전세권설정등기
3. 확정일자와 전세권설정등기의 차이점은?
 ① 주인의 동의 필요 유무
 ② 비용의 차이
 ③ 경매 시 보증금 보상 차이
4. 전입신고 필요 유무
5. 확정일자와 전세권설정등기의 차이점
6. 확정일자 받는 게 낫다! 단, 오피스텔이라면 전세권설정등기
7. 전입신고 인터넷 필요서류 확정일자 받는법/신고 방법

 

 

임차인이 전·월세를 얻을 때 가장 중요한 것은 '보증금을 지키는 것'입니다.
보증금을 보호받는 데는 확정일자 외에도 한 가지 방법이 더 있습니다.
바로 '전세권(또는 임차권) 설정등기'입니다.
둘의 차이는 무엇이고, 어떤 것이 보증금을 보호하는 데 더 효과적일까요?

보증금 보호받는 방법 1: 확정일자 받기

보증금을 보호받는 가장 간단한 방법은 전입신고하고 확정일자를 받는 것입니다.

 

보증금 보호받는 방법 2: 전세권설정등기

보증금을 보호받는 또 다른 방법은 집주인의 동의를 얻어 전세권설정등기를 하는 것입니다.
전세권설정등기는 등기소에 가서 세 든 집의 등기사항전부증명서에 자신이 전세를 사는 사람이라는 사실을 기록하는 것입니다.

이렇게 하면 그 집의 등기사항전부증명서를 보는 사람은 누구나 이 집에 임차인이 살고 있다는 사실을 바로 알 수 있습니다.

 

확정일자와 전세권설정등기의 차이점은?

① 주인의 동의 필요 유무
확정일자는 집주인의 동의가 필요 없지만, 전세권설정등기는 집주인의 동의가 필요합니다.
확정일자를 받는 것이 훨씬 간편하겠죠?

② 비용의 차이
확정일자를 받는 데는 수수료 600원이 전부인 데 비해, 전세권설정등기는 훨씬 많은 돈이 듭니다.
전세보증금이 1억원이라면 전세권설정등기를 하는 데는 약 26만원 정도가 들어갑니다.
그러므로 부득이한 경우가 아니라면 전세권설정드익보다 확정일자를 받는 것이 좋습니다.

③ 경매 시 보증금 보상 차이
세 든 집이 경매에 넘어간다면, 확정일자를 받은 경우 세 든 집의 건물과 토지 가격을 합한 금액에서 보증금을 보상해 줍니다.
하지만 전세권설정등기만 한 경우에는 세 든 집의 건물값만 따져서 보상해 주므로 확정일자를 받았을 때보다 보증금을 더 적게 보상받을 수도 있습니다.

[예시] 경매에 넘어간 집이 건물값 5000만원, 토지값 1억원, 내 보증금 7000만원 이라면?

1) 확정일자를 받은 경우: 5000만원(건물값) + 1억원(토지값) = 1억 5000만원으로 내 보증금을 보상해주므로 보증금 7000만원 전액을 보상받을 수 있음

2) 전세권설정등기를 한 경우: 5000만원(건물값)에서만 내 보증금을 보상해주므로 보증금 7000만원 중에서 2000만원은 보상받을 수 없음

 

 

전입신고 필요 유무

확정일자를 받기 위해서는 세 든 집에 이사하고 전입신고를 해야 하지만, 전세권설정등기는 세 든 집에 이사하거나 전입신고를 하지 않아도 할 수 있습니다.

 

확정일자와 전세권설정등기의 차이점

	확정일자	전세권설정등기
근거법	주택임대차보호법(특별법)	민법(일반법)
동의	집주인 동의 불필요, 임차인 단독	집주인 동의 필요
절차	동주민센터, 등기소, 공증인사무소에서 임대차계약서에 날인	서류 구비해서 관할등기소에서 등기 1) 집주인: 인감증명서(또는 본인서명사실확인서) 1통, 인감도장, 등기필증, 위임장(직접 가지 않을 경우에만 필요) 2) 임차인: 신청서, 주민등록등본 또는 초본, 도장, 전세권설정계약서, 등록면허세 영수필확인서, 등기신청수수료 영수필확인서, 도면 등
비용	보증금의 액수에 관계없이 600원(계약증서가 4장을 초과할 경우, 초과 4장마다 100원 추가)	1) 등록세: 보증금의 0.2% 2) 지방교육세: 등록면허세의 20% 3) 등기신청수수료: 1만 5000원 4) 법무사 비용 5) 말소등기 비용(차후 말소할 경우에 발생)
요건	입주 후 전입신고를 해야만 가능	입주, 전입신고 불필요
효력	1) 익일부터 효력발생 2) 묵시적 계약갱신인 경우, 2년 더 보장 3) 보증금반환소송 후 강제집행	1) 당일효력발생 2) 묵시적 계약갱신의 경우라도 집주인 요구 시 6개월 안에 나가야 함 3) 보증금반환소송 없이 강제집행
전대차	임대인 동의 필요	임대인 동의 불필요
유지수선	임대인	전세권자
배당	건물과 토지의 가격을 합한 금액에서 보상	건물 가격에서만 보상
대상	일반적인 경우	전전세의 경우, 집주인이 전입신고를 꺼리는 오피스텔의 경우

 

확정일자 받는 게 낫다! 단, 오피스텔이라면 전세권설정등기

지금까지 살펴본 대로 전세권설정등기는 확정일자에 비해 번거롭고 돈도 많이 듭니다.
그래서 전세권설정등기보다는 확정일자를 받는 게 빠르고 간편합니다.

하지만 상가인 오피스텔의 경우 임차인이 전입신고하고 확정일자를 받으면 주택으로 간주됩니다.
그 결과 오피스텔 주인이 1세대 다주택자가 되어 나중에 기존에 2년 이상 가지고 있던 9억원 이하의 주택을 팔 때 1세대 1주택자 비과세 혜택을 받지 못하고, 그동안 발생한 차익에 따라 6~45%를 세금으로 내야 합니다.

이러한 이유로 간혹 오피스텔 주인 중에 임차인이 전입신고하고 확정일자를 받는 것을 꺼리는 경우가 있습니다.
이 같은 경우 자신의 보증금을 보호받기 위해 전세권설정등기를 해야 합니다.

 

 

전입신고 인터넷 필요서류 확정일자 받는법/신고 방법

전입신고 인터넷 필요서류 확정일자 받는법/신고 방법