경매대출, 경락잔금대출 한도 DSR 아파트 부동산 낙찰 잔금 대출

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[글 포스팅 순서]

1. 경락잔금대출 한도
2. 경락잔금대출 한도 적용과 DSR

3. 경락 잔금대출 한도 금리 경매 낙찰 대출 상담사 가능금액 DSR 부동산 아파트
4. 소상공인 저금리 대환대출 대구은행DGB 사업자대출 5.5% 고정금리 이자
5. 중도상환수수료율 주택담보대출 신용대출 중도상환수수료(신한 하나 KB국민 우리 농협 은행)
6. 스트레스 DSR 주택담보대출 신용대출 한도 시행 적용 40% 계산 규제
7. PF대출 건축자금대출 부동산PF 뜻 건축대출 기성고 얼마 가능?

경락잔금대출 한도

세계적인 투자자 워런 버핏(Warren Buffett)의 투자 격언 중에 "싸게 사서 비싸게 팔아라"라는 말이 있습니다.
주식뿐만 아니라 부동산 투자에도 이 말은 예외 없이 적용됩니다.
부동산 투자는 분양권 투자, 갭 투자, 경매 등 종류가 많습니다.
그중에 경매를 선택하는 이유는 명확합니다.
시세보다 싸게 살 수 있기 때문입니다.
하지만 경매는 다른 부동산 투자에 비해 품이 많이 들어갑니다.

경매는 낙찰받으면 그때부터 시작입니다.
점유자가 있다면 점유자를 내보내야 합니다.
점유자를 집에서 내보내기 위해서는 별도의 명도 절차를 밟아야 합니다.
법원에 명도 집행을 신청해야 하고, 명도 집행을 하는 데 시간과 돈이 들어갑니다.

또한 경매는 다른 부동산 투자와는 다르게 집 내부를 확인할 수가 없습니다. 
일반 부동산은 공인중개사를 통해서 집에 하자가 있는지, 물은 새는지 등을 점검할 수 있습니다.
반면에 경매는 내부를 확인할 수 없습니다.

이런 불확실성을 안고 사야 하기 때문에 경매는 시세보다 싸게 사야 합니다.
싸게 살 수 없다면 경매는 할 이유가 없는 것입니다.
경매의 또 다른 장점은 대출을 많이 받을 수 있다는 것입니다.

경락잔금대출 한도는 일반 주택담보대출과 계산 방식이 다릅니다.
주택담보대출은 채무자의 주택 수에 따라, 그 목적에 따라 대출규제가 다르게 적용됩니다.
경락작금대출의 한도를 결정할 때도 주택담보대출계산식이 이용됩니다.

[경락잔금대출 한도 계산]

주택 = min(경매 감정가 X LTV - 최우선변제금액, 낙찰가의 80%)

*은행마다 다를 수 있음.

일반적으로 아파트 매매의 경우에는 분양가 또는 KB시세 같이 기준 가격이 있습니다.
반면에 경매는 감정가라는 기준가격이 있습니다.
경매 대출한도는 '경매 감정가의 LTV'와 '낙찰가의 80%'중 적은 금액입니다.
'경매 감정가 LTV'의 계산에서 LTV는 일반 주택담보대출규제에서 LTV를 적용합니다.

예를들어, 무주택자라면 LTV 70%, 1주택자 및 다주택자라면 60%(비규제지역 기준) 이렇게 주택 구입 목적의 LTV와 동일하게 적용됩니다.
경락잔금 대출한도를 결정할 때도 주택담보대출 계산식이 이용되는 것입니다.

다만 이게 끝이 아닙니다.
경락잔금대출이 일반 주택담보대출보다 대출한도가 더 많은 이유는 '낙찰가의 80%' 때문입니다.
'낙찰가의 80%'가 경매 감정가의 LTV보다 작다면 낙찰가의 80%만큼 대출이 가능하기 때문입니다.
주택담보대출 규제 때문에 주택구입시에 80%만큼 대출이 가능한 상황은 생애최초주택구입자금대출 뿐입니다.
하지만, 경매로 주택을 구입하는 경우에는 다주택자도 80%까지 대출을 받을 수 있습니다.

경락잔금대출 한도 적용과 DSR

[경락잔금 대출 한도 적용 예시]

감정가 5억원짜리 서울에 있는 아파트를 4억원에 낙찰받았습니다.
대출이 얼마나 가능할까요?
먼저 '감정가 LTV'부터 계산해보겠습니다.
생애최초는 80%, 무주택자는 70%, 1주택자 및 다주택자(임대, 매매사업자 포함)는 60%(비규제 지역 기준)입니다.
주택 보유 현황에 따라 LTV 수치가 달라집니다.
낙찰가의 80%는 3억 2000만원으로 동일합니다.

1) 생애최초 = min(5억원 X 80%, 4억원 X 80%) = 3억 2000만원
2) 무주택자 = min(5억원 X 70%, 4억원 X 80%) = 3억 2000만원
3) 1주택자, 다주택자 = min(5억원 X 60%, 4억원 X 80%) = 3억원

1주택자 및 다주택자의 경우에도 낙찰가의 75%만큼은 대출이 가능합니다.

하지만 이게 끝은 아닙니다.
가계자금대출규제의 끝판왕 DSR이 남아 있기 때문입니다.
DSR 규제는 경락잔금대출에도 적용됩니다.
즉, DSR까지 만족해야만 최종적으로 대출을 받을 수 있습니다.

하지만, 주택임대사업자는 가계자금대출로 분류하지 않고 기업자금대출로 분류하기 때문에 DSR 규제를 적용하지 않습니다.
그래서 경매 투자를 할 때는 사업자 혹은 법인으로 진행하는 경우가 많습니다.

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중도상환수수료율 주택담보대출 신용대출 중도상환수수료(신한 하나 KB국민 우리 농협 은행)

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스트레스 DSR 주택담보대출 신용대출 한도 시행 적용 40% 계산 규제

스트레스 DSR 주택담보대출 신용대출 한도 시행 적용 40% 계산 규제

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