부동산 경매 권리분석 근저당권 가압류 담보가등기 말소기준권리, 인수되는 권리는?

부동산 경매 권리분석 근저당권 가압류 담보가등기 말소기준권리, 
인수되는 권리는?

[글 포스팅 순서]

1. 부동산 경매 권리분석

2. 경락 잔금대출 한도 금리 경매 낙찰 대출 상담사 가능금액 DSR 부동산 아파트
3. 대항력 있는 임차인 전입신고 확정일자 효력 전세집 경매 배당금
4. 취득세 중과세 제외 주택수 제외 주택, 주택수 산정 제외
5. 토지 양도세율 양도소득세 계산 방법 취득세 재산세 종부세 8년 자경농지 양도세 감면 한도(증여세 상속세)
6. 토스뱅크 사장님대출 사업자 대출 신용대출 조건 금리 한도 서류

부동산 경매 권리분석

경매의 단점으로는 리스크입니다.
이 리스크를 최소화하기 위해 가장 기본이 되는 것이 바로 권리분석입니다.
권리분석의 핵심은 말소 기준권리입니다.
말소기준권리 이후의 권리는 대부분 말소됩니다.
 만약 말소기준권리가 없다면 우리는 대부분의 물건을 경매로 낙찰받을 수 없을 것입니다.

구분	말소기준권리	항상 말소되는 권리	항상 인수되는 권리	소액임차인 기준 권리
(근)저당권	O	O	X	O
(가)압류	O	O	X	X
담보가등기	O	O	X	O
전세권(1, 2)	O	X	X	O
경매개시 결정등기	O	O	X	O
확정일자부 임차권	X	X	X	O
유치권	X	X	O	X
분묘기지권	X	X	O	X
법정지상권	X	X	O	X
말소, 인수되는 권리	1. 전세권이 말소 기준권리가 되려면 전세권이 최선순위이면서 전세권자가 임의경매를 신청해야 한다. 2. 전세권이 최선순위 권리인 상태에서 후순위 저당권자가 경매를 신청한 경우에는 전세권이 말소기준권리가 될 수 없다. 이 경우 전세권자가 배당 신청을 하면 전세권이 소멸하고 배당 신청하지 않으면 낙찰자에게 인수된다. 3. 말소기준권리보다 먼저 설정되면 인수, 후에 설정되면 말소되는 권리 - 지상권, 지역권, 배당요구를 하지 않은 전세권, 등기된 임차권, 가처분, 순위 보전을 위한 등기 4. 후순위 가처분 중 토지 소유자가 지상 건물에 대한 철거를 위해 설정한 처분금지가처분은 인수됨

권리분석에 필요한 권리 상황이 위의 표입니다.
표에서 확인할 수 있듯 말소기준권리에는 (근)저당권, (가)압류, 담보가등기, 전세권, 경매개시 결정등기 등 다섯 가지가 있습니다.

전세권의 경우 말소기준권리가 되기 위해서는 두 가지 조건이 필요합니다.
전세권이 최선순위에 있어야 하고 전세권자가 임의경매를 신청해야 말소기준권리로 인정됩니다.
말소기준권리에서 항상 말소되는 권리는 전세권을 제외하고 전부입니다.
전세권이 말소되려면 전세권자가 배당 신청을 해야 합니다.

가장 조심해야 할 것은 바로 인수되는 권리입니다.
경매로 낙찰받고 나서 모든 권리 사항이 말소되어 깨끗한 등기부등본을 가져오면 가장 좋습니다.
그렇지만 말소기준권리와는 별개로 항상 인수되는 항목이 있습니다.
유치권, 분묘기지권, 법정지상권입니다.

분묘기지권은 타인의 토지에 있는 묘지를 관습법상 인정하는 권리, 법정지상권은 토지 주인이 바뀌더라도 건물 주인은 자신의 건물이 있는 토지를 그대로 사용할 수 있는 권리입니다.
이 권리들은 일반적인 권리분석으로 끝나지 않고 추후 법적공방과 협상을 통해서 해결해야 하므로 상당히 까다롭습니다.
만약 이에 대해서 정확히 알지 못하면 초보자는 도전하지 않는 편이 낫습니다.

소액임차인 기준권리란 소액임차보증금을 적용하는 데 기준이 되는 권리입니다.
간단하게 설명하면 2010년에 근저당권이 잡혀 있는 부동산을 2024년 본인이 임대차계약을 했더라도 2024년 법을 적용받는 것이 아니라 2010년 법을 적용받는 다는 뜻입니다.

말소기준권리보다 먼저 설정되면 인수되고, 후에 설정되는 말소되는 권리는 지상권, 지역권, 배당요구를 하지 않는 전세권, 등기된 임차권, 가처분, 순위 보전을 위한 가등기입니다.

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