대항력 있는 임차인 전입신고 확정일자 효력 전세집 경매 배당금

대항력 있는 임차인 전입신고 확정일자 효력 전세집 경매 배당금

[글 포스팅 순서]

1. 주택임대차보호법 대항력과 우선변제권: 전입신고 + 확정일자
2. 선순위 근저당권이 있는 집에 인도 + 전입신고 + 확정일자를 마친 경우
3. 선순위 권리가 없는 집에 인도 + 전입신고 + 확정일자를 마친 경우

4. 반전세 월세 차이 반전세란? 반전세 뜻 중개 수수료 복비 계산법 부동산
5. 전세집 수리비 범위 월세 집수리 전세 수리비용 청구 세입자 보일러 수전 교체(수도꼭지, 형광등)
6. 전세권설정이란 확정일자 차이, 전세보증금 보호 비용 등기 설정 방법

 

 

주택임대차보호법 대항력과 우선변제권: 전입신고 + 확정일자

세입자가 근저당권 같은 담보권이 설정되어 있지 않은 깨끗한 집을 골라 계약을 하고 전세권설정등기를 하지 않고 거주하던 중 집주인이 은행에 집을 담보로 돈을 빌리면서 여러 개의 저당권을 설정해주고 집이 경매로 넘어갔다면?
전세권설정등기를 하지 않은 세입자는 저당권자에게 배당순위가 밀리는 걸까요?
집주인이 전세권설정등기를 꺼리는 현실에서 너무 부당하지 않을까요?
어떤 세입자도 마음 놓고 살 수 없을 겁니다.

그러나 다행히 걱정하지 않으셔도 됩니다!
이런 현실을 반영해 '주택임대차보호법'에서 임대차라는 채권에 물권만큼 강력한 효력을 부여할 수 있는 방법을 만들어 놓았습니다.

바로 부동산을 인도받고, 전입신고를 하고, 확정일자를 받는 것입니다.
이 세 가지 중 하나라도 빠지면 안 됩니다.
세 가지를 다 하면 세입자는 대항력(주택인도 + 전입신고)과 우선변제권(대항력 + 확정일자)을 갖게 됩니다.
주택임대차보호법은 미등기 전세에도 준용되기 때문에 전세계약을 체결하고 등기하지 않는 경우에도 동일하게 적용됩니다.

대항력이란, 주택의 양수인, 임차주택에 관해 이해관계가 있는 사람에게 임대차의 내용을 주장할 수 있는 힘을 말합니다.
그리고 우선변제권은 임차주택이 경매로 처분되는 경우, 환가대금에서 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선해서 보증금을 변제받을 수 있는 권리를 말합니다.

그러니까 (근)저당권이 설정되어 있지 않은 집에 전세로 거주할 때, 집을 인도받고, 전입신고를 마치고, 전세계약서에 확정일자를 받으면, 전세권설정등기를 하지 않더라도 물권만큼 강력한 힘을 갖게 되고, 나중에 후순위로 (근)저당권이 설정되더라도 집이 경매로 넘어갔을 때 후순위 (근)저당권자에게 밀리지 않고 매각대금에서 우선하여 배당받을 수 있습니다.

이때 주의할 점은 대항력은 주택을 인도받고 전입신고를 마친 다음날부터 효력을 갖는다는 것입니다.
보통은 계약서를 작성하고 몇 주 있다가 잔금을 치릅니다.
그러니 잔금을 치르고 주택을 인도받는 당일에도 그 사이 설정된 (근)저당권은 없는지 등기부를 한 번 더 확인할 필요가 있습니다.

구처젝으로 (근)저당권이 있는 주택에 임대차(미등기전세)를 살다 주택이 경매로 넘어간 경우와 (근)저당권, 압류, 가압류 등이 설정되지 않는, 흔히 말하는 '부동산등기부가 깨끗한' 주택에 임대차(미등기전세)를 살다 주택이 넘어간 경우를 나누어 설명해보겠습니다.

 

 

선순위 근저당권이 있는 집에 인도 + 전입신고 + 확정일자를 마친 경우

(1) 배당받기
임차인이 거주하기 전에 이미 은행이나 채권자로부터 (근)저당권이 설정되어 있는 주택에 거주하는 경우입니다.
원칙적으로 경매로 부동산을 매각하게 되면 부동산에 등기된 모든 저당권은 매각으로 소멸됩니다.
그리고 (근)더당권보다 늦게 등기했기 때문에 저당권에 대항할 수 없는 전세권, 임차권도 모두 소멸하게 됩니다.
그렇기 때문에 임차인은 매순인에게 '전 집주인이랑 계약한 기간이 남았는데요?'라고 대항할 수 없습니다.
매각대금에서 선순위자인 (근)저당권에게 배당되고 남은 나머지 금액에서 배당을 받게 되고, 그렇게 배당받은 금액이 실제로 반환받아야 하는 임대차보증금보다 적은 금액이었다고 하더라도 더 이상은 임차권을 주장하지 못하고 집을 비워주어야 합니다. 

(2) 민사소송 제기
받아야할 금액 중 일부만 배당받았다면 나머지 금액은 어떻게 해야 할까요?
당연히 임대보증금을 반환할 책임을 지고 있던 임대인으로부터 나머지를 받아야 합니다.
계약을 체결한 임대인에게 민사소송을 제기해 반환받지 못한 금액을 청구할 수 있습니다.

 

선순위 권리가 없는 집에 인도 + 전입신고 + 확정일자를 마친 경우

(1) 계약기간까지 살기
대항력이 있는 임차인은 경매가 되더라도 임차권이 소멸하지 않습니다.
경매로 집을 낙찰받은 매수인에게 '나 이 집에서 계약기간까지 살수 있는 사람이야!'라고 대항할 수 있습니다.
'권리신고 및 배당요구'를 하지 않고 지내면 경락받은 매수인은 보증금을 반환할 의무를 인수하고 경락받게 됩니다.
임차인은 계약기간까지 살다가 계약이 만료되었을 때 매수인에게 보증금을 받아 나오면 됩니다.

(2) 배당받기 
집에서 계속 거주하는 것이 싫다면 배당요구를 해서 배당금을 받아 나올 수 있습니다.
'권리신고 및 배당요구신청서'를 법원에 제출하면 임대차계약해지의사를 표시한 것으로 간주되므로 경락대금에서 임대차보등금을 우선 배당받아 집을 나올수 있습니다.

집에서 계속 거주하고 싶다거나, 배당에서 보증금 전부를 받지 못할 것으로 생각되면 경매로 나온 주택을 매수하는 방안도 고려해볼 수 있습니다.
채권자가 경락인인 경우에는 상계신청을 통해 매수 대금에서 배당받을 금액을 제하고 납부할 수 있습니다.

 

 

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