토지 양도세율 양도소득세 계산 방법 취득세 재산세 종부세 8년 자경농지 양도세 감면 한도(증여세 상속세)

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8년 자경농지 양도세 감면 한도(증여세 상속세)

[글 포스팅 순서]

1. 취득 단계(취득세)
2. 보유 단계(재산세, 종부세)
3. 양도 단계(양도세, 양도소득세)
 1) 농지의 대토 감면
 2) 8년 자경농지에 대한 양도세 감면
 3) 비사업용 토지와 중과세

4. 증여 단계(증여세)
5. 부부 공동명의 장단점 양도소득세 증여세 종부세 취득세 재산세 양도세 종합부동산세
6. 양도세 공제항목 필요경비 양도소득세 장기보유특별공제 기본공제 수리비금 액 공제 항목 
7. 증여세 절감방법 상속세 절세방법, 부담부 증여 상속세 면제 한도액
8. 무료 세무상담, 국세청 홈택스 상담 전화로 복잡한 부동산 세금 문제 해결

 

토지(땅)을 취득하면 취득세 등이 부과됩니다.
보유 시에는 재산세, 종부세가 부과됩니다. 
양도하거나 상속·증여해도 관련 세금이 발생합니다.
그렇다면 땅에 관련된 세금이 어떻게 구성되는지 정리해 보겠습니다.

취득 단계(취득세)

토지를 취득하면 취득금액에 4.6%(농지 취득 시 3.4%)의 세율이 적용됩니다.
여기서 '취득금액'이란 실거래가를 의미합니다.
이러한 취득 관련 세금은 경작용 농지를 취득할 때 일정한 사유(농사용 농지, 농지 조성용 임야 등)가 발생하면 감면되기도 합니다.

또한 세금 자체가 아예 없는 비과세도 있습니다.
예를 들어 수용으로 인해 토지를 대체 취득하면 취득세가 비과세 됩니다.
토지수용은 강제적으로 진행되므로 대체 취득에 대해 특별히 취득세를 비과세하고 있습니다.
다만, 계약일(또는 사업 인정 고시일) 이후에 부동산 계약을 체결하거나 건축허가를 받고 보상금을 받은 날로부터 1년 이내에 대체할 부동산(대체 부동산 구입 시 취득세 비과세 대상 지역이 제한되어 원칙적으로 지방 보상금으로 서울의 부동산을 사면 취득세를 부과함)을 취득해야 합니다.

한편 상속으로 인한 취득 중 무주택 상태에서 상속받은 1주택과 자경농민이 취득한 농지에 대해서는 취득세가 일부 경감됩니다.

 

보유 단계(재산세, 종부세)

땅을 보유하면 재산세(종전에는 종합토지세)가 부과됩니다.
또 나대지나 임야 또는 상가빌딩 부속 토지를 많이 보유하고 있으면 종부세가 부과됩니다.
농지, 공장용지, 골프장 토지 등은 재산세만 부과되고 종합부동산세는 없습니다.
이때 농지 등은 저율로, 골프장 등 사치성 재산은 높은 세율로 재산세만 과세됩니다.
보유세의 과세 기준은 공시가격인 개별공시지가입니다.
따라서 공시지가가 시세에 근접하게 고시되면 보유세 부담이 높아집니다.

 

양도 단계(양도세, 양도소득세)

토지를 양도하면 비과세나 감면받을 방법이 많지 않습니다.
토지의 양도에 대해서는 대부분 과세하고 있기 때문입니다.
다만, 농지의 대토나 8년 이상 경작한 농지에 대해서는 양도세를 100% 감면합니다.
하지만, 이 둘의 규정으로 감면받을 수 있는 한도는 1년간 1억 원입니다.
(2016년부터 1년간 감면 한도가 2억 원에서 1억 원으로 축소되었습니다. 5년간 한도는 2억 원입니다.)
농특세는 비과세됩니다.

[양도소득세 과세표준 및 세율]

보유 기간	과세표준	기본	조정지역 내 2주택	조정지역 내 3주택	누진공제
2년 이상 보유한 주택, 입주권, 토지, 상가	1200만원 이하	6%	26%	36%	-
	1200만원 초과 4600만원 이하	15%	35%	45%	108만원
	4600만원 초과 8800만원 이하	24%	44%	54%	522만원
	8800만원 초과 1.5억원 이하	35%	55%	65%	1490만원
	1.5억원 초과 3억원 이하	38%	58%	68%	1940만원
	3억원 초과 5억원 이하	40%	60%	70%	2540만원
	5억원 초과 10억원 이하	42%	62%	72%	3540만원
	10억원 초과	45%	65%	75%	6540만원

★ 양도소득세 계산방법: 양도차익 X 양도세율 (과세표준 %) - 누진공제액 = 양도소득세

1) 농지의 대토 감면

자경농민의 경작상 필요에 의해 종전의 토지를 양도하고 새로운 토지를 취득한 것을 '대토'라고 합니다.
다만 농지를 양도했으니 양도세가 부과되는 것이 원칙입니다.
하지만 농사를 짓기 위해 새로운 농지를 사면 양도한 농지에 대해서는 감면을 적용합니다.
 다만, 감면을 받기 위해서는 다음과 같은 요건을 갖춰야 합니다.

• 종전의 농지 소재에서 4년 이상 거주하면서 경작한 농민이 종전 농지 양도일로부터 1년(수용 시는 2년) 안에 새 농지를 취득하고 경작을 개시해야 한다.( 또는 새 농지 취득 후 기존 농지는 1년 안에 양도해야 한다).
• 새 농지는 기존 농지 면적의 1/2 이상이거나 구입 가격(기준시가나 실거래 가액) 1/3 이사이 돼야 한다.
• 종전 농지, 대체 농지 소재지에 거주·경작한 기간이 합산하여 8년 이상 이어야 한다.

2) 8년 자경농지에 대한 양도세 감면

8년 이상 직접 농사를 지은 농지에 대해서는 한도 내에서 100% 양도세를 감면합니다.
여기서 상속받은 농지는 바로 전의 피상속인(사망자)이 농사지은 기간도 상속인이 자경한 기간으로 보아 줍니다.
하지만 농지를 상속받은 경우 상속인이 자경을 하지 않으면 상속개시일로부터 3년 안에 해당 농지를 양도해야 감면받을 수 있음을 유의해야 합니다.
만약 3년이 지난 경우에는 상속인이 1년 이상 재촌·자경하면서 피상속인의 재촌·자경 기간과 통산할 수 있습니다.

 

3) 비사업용 토지와 중과세

토지 중 비사업용 토지에 대해서는 2016년 이후부터 중과세율(기본세율 + 10%)이 적용되고 있습니다.
다만, 2017년 이후 양도하는 토지에 대해서는 당초 취득일로부터 소급하여 장기보유 특별공제가 적용되므로 세금 부담이 종전보다 많이 줄어들었습니다.
현행 세법에서는 비사업용 토지의 범위를 소득세법 제104조의3 등에서 규정하고 있습니다.
주요 내용을 보면 다음과 같습니다.

[농지]

원칙적으로 개인이 재촌*·자경(소재지나 인접한 시·군·구에 소재하면서 직접 경작을 해야 함)하는 농지와 농업이 주업인 법인이 소유한 농지만 증과세를 배제한다.
또한 농지법에서 소유가 인정되는 토지(주말 체험 영논 소유 농지로서 세대당 1000㎥(300평) 이내, 5년 내 양도하는 상속·이농 농지, 농지은행에 8년 이상 위탁한 농지 등)도 중과세에서 제외한다.

단, 이러한 농지는 원칙적으로 도시지역의 주·상·공 지역 외에 소재해야 하며, 사업용 기간 기준(5년 중 3년, 3년 중 2년, 60% 이상 사업에 사용)을 충족해야 최종적으로 비상업용 토지에서 제외된다.
특히 거주지역 등에 소재한 농지는 주거지역에 편입된 날로부터 3년 정도까지는 사업용 토지로 봐 주지만 편입된 지 오래된 경우에는 사실상 농지로서의 기능을 상실한 경우가 많으므로 비사업용 토지로 볼 가능성이 높다.

한편 농지 소유자가 직장 등을 다니면서 연간 소득이 3700만 원 이상이 되면 그 기간은 재촌·자경한 것으로 보지 않음에 유의해야 합니다.
따라서 이 기간은 비사업용으로 토지를 사용한 것으로 보는 불이익이 주어집니다.

재촌: 농지 소재지에 주민등록이 되어 있어야 한다. 농지 소재지로부터 직선거리로 30km 내 거주하는 경우도 재촌한 것으로 인정한다. 참고로, 농지를 오래 소유한 경우에는 '비사업용 토지 여부 → 8년 자경농에 대한 감면 적용 여부' 순으로 검토하는 것이 좋다.

[임야와 목장용지]

사업용 토지 요건을 갖춘 개인 소유의 임야와 목장용지, 임업 또는 축산업이 주업인 법인이 소유한 임야와 목장용지 등은 중과세에서 제외한다.  또 공익상 필요하거나 실제 사업에 사용되는 임야로 중과가 불합리한 토지도 중과세에서 제외한다.

참고로 직계존속(배우자 포함)이 8년 이상 재촌·자경한 농지와 8년이상 재촌한 임야, 그리고 8년 이상 목축을 한 목장용지를 상속 또는 증여로 받으면 이들을 비사업용 토지에서 제외하는 것이 원칙이다.
직계존속이 재촌·자경 등을 춘분히 하였으므로 비사업용 토지로 보는 불이익을 최소화하기 위한 취지가 있다.
따라서 이러한 정보도 놓치지 말고 기억해 두자.

[비사업용 나대지·잡종지]

지방세법상 종합합산과세 대상 토지(나대지, 일반건축물 부수 토지 기준 면적 초과분)는 비사업용 토지로 본다.
또한 주택 부수 토지(수도권 주거지역 등은 3배, 기타는 5~10배)의 초과분과 별장과 별장 부수 토지도 비사업용 토지에 해당한다.

다만, 종합합산과세 대상 토지라고 하더라도 사업이나 거주에 필수적이어서 중과가 불합리한 토지(휴양시설용 토지 등)는 비사업용 토지에서 제외한다. 이때 사업 영위를 가장할 우려가 있는 토지에 대해서는 수입금액 비율(주차장업은 토지 가액의 3% 이상이 되어야 한다)을 적용해 중과 여부를 판단한다.

사업성 여부 판단 시에는 양도 시점뿐만 아니라 보유 기간 중에 사업용으로 사용된 기간도 고려하도록 하고 있습니다.
예를 들어 나대지에 건물을 지어 사업용 토지로 바꾼 경우라도 사업용 토지가 되려면 양도일 직전 3년 중 2년(또는 5년 중 3년) 또는 보유 기간 중 60% 이상을 사업에 사용해야 한다는 것입니다.
다만, 소송이 진행되는 등 부득이하게 사업에 사용하지 못한 경우에는 예외가 인정됩니다.

 

증여 단계(증여세)

땅을 증여하면 주택과 마찬가지로 증여세가 부과됩니다.
그런데 땅이 택지개발지구로 편입되거나 형질 변경으로 가치가 갑자기 증가하는 경우가 있습니다.
이러한 상황에서는 가격이 낮은 시점을 골라 증여합니다.
이렇게 하면 상대적으로 낮은 가격에 세금이 부과되므로 세금이 줄어들게 됩니다.

하지만 땅을 증여받은 후 5년 이내에 형질 변경 등으로 가치가 증가하면 그 가치에 대해서도 증여세를 부과할 수 있습니다. 종전에는 법에 열거된 항목에만 증여세를 부과했는데 이제는 열거되지 않더라도 무상으로 경제적 가치가 발생하면 여기에 증여세를 매길 수 있도록 한 것입니다.
이를 '완전 포괄주의'에 의한 증여세 과세 방식이라고 합니다.

 

부부 공동명의 장단점 양도소득세 증여세 종부세 취득세 재산세 양도세 종합부동산세 계산

부부 공동명의 장단점 양도소득세 증여세 종부세 취득세 재산세 양도세 종합부동산세 변경 계산

양도세 공제항목 필요경비 양도소득세 장기보유특별공제 기본공제 수리비금 액 공제 항목

양도세 공제항목 필요경비 양도소득세 장기보유특별공제 기본공제 수리비금 액 공제 항목

증여세 절감방법 상속세 절세방법, 부담부 증여 상속세 면제 한도액

증여세 절감방법 상속세 절세방법, 부담부 증여 상속세 면제 한도액

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