부부 공동명의 장단점 양도소득세 증여세 종부세 취득세 재산세 양도세 종합부동산세 변경 계산

부부 공동명의 장단점 양도소득세 증여세 종부세 취득세 재산세 양도세 
종합부동산세 변경 계산

[글 포스팅 순서]

1. 부부 공동명의 장단점(장점)
2. 부부 공동명의 양도소득세
3. 부부 공동명의 임대소득세
4. 부부 공동명의 종부세(종합부동산세)
5. 부부 공동명의 상속세
6. 부부 공동명의 장단점(단점)
7. 부부 공동명의 증여세

8. 양도세 공제항목 필요경비 양도소득세 장기보유특별공제 기본공제 수리비금 액 공제 항목
9. 아파트 분양권 입주권 전매 양도세소득세 토지 상가 양도세율, 양도소득세율 계산 방법
10. 증여세 절감방법 상속세 절세방법, 부담부 증여 상속세 면제 한도액
11. 상속세 면제 한도액 상속세율, 상속세 계산 공제한도 배우자 공제 계산법

 

 

부부 공동명의 장점

부부 공동명의로 부동산 투자를 하면 다양한 장점이 있습니다.
일단 재산을 지키는데 유리합니다.
부부 공동으로 등기가 되면 한쪽이 마음대로 부동산을 처분하기 어려울 뿐 아니라, 다른 배우자 몰래 금융기관에 돈을 빌리거나 담보를 제공하려고 해도 배우자의 동의 없이는 어렵습니다.
친구의 부탁으로 배우자 몰래 보증을 서주는 것도 부부 공동명의라면 불가능합니다.

설령 부동산이 경매에 넘어가더라도 부부 공동명의로 되어 있으면 소유권 방어에 유리합니다.
만약 남편의 사업이 어려워져서 경매가 진행되더라도 경매에는 남편의 지분만큼만 넘어가고, 부인의 지분은 계속 남아있습니다.
그뿐만 아니라 이럴 때 부인은 공동소유자로서 입찰 시 '우선매수권'을 행사할 수 있습니다.
우선매수권이란 공쥬이분을 매각할 때 새로운 사람보다는 기존의 공유자에게 우선적으로 매수할 기회를 주는 것을 말합니다.

또한 부부 공동명의일 경우에는 자금출처를 입증하기가 상대적으로 쉽습니다.
배우자에게 재산을 증여할 때에는 10년간 6억 원까지 증여세를 과세하지 않습니다.
배우자가 특별한 소득이 없더라도 일단 배우자 앞으로 6억 원까지 부동산을 취득해 놓으면, 그 후에 추가로 부동산을 취득하는 경우 자금출처를 인정받기가 유리해집니다.
종전에 구입한 부동산을 매각해서 발생한 양도대금으로 새로운 부동산을 취득한 것으로 볼 수 있기 때문입니다.

가장 큰 장점은 역시 세금을 줄 일 수 있다는 것입니다.
부부 공동명의일 경우에 절약할 수 있는 세금은 다음과 같은 것들이 있습니다.

 

부부 공동명의 양도소득세

양도소득세는 과세표준의 크기에 따라 6%에서 45%가지 비율이 달라지는 누진세율 구조이기 때문에 양도차익이 많을수록 세금도 많이 내게 됩니다. 그런데 양도소득세를 포함한 소득세는 개인별로 과세하기 때문에, 주택의 명의가 부부 공동일 경우에는 양도차익이 둘로 나누어져서 세율구간이 낮아지는 효과가 있습니다.

예를들어 1억 원의 양도차익이 났다고 가정해보겠습니다.
편의상 공제할 비용이 없다고 할 때,  단독명의일 경우 1억 원에 대한 양도소득세는 2,010만 원입니다.
( 양도소득세 계산방법: 양도차익 1억 원 X 양도세율 35% - 누진공제액 1,490만 원 = 2,010만 원)

반면 부부 공동명의일 경우에는 양도차익이 각각 5,000만 원 씩으로 쪼개집니다.
이 경우 한 사람의 양도소득세는 약 678만 원입니다.
(양도차익이 5,000만 원 X 양도세율 24% - 누진공제액 522만 원 = 678만 원)
부부가 가각 678만 원이므로, 두 사람을 합하면 1,356만 원이 되지만 그래도 단독명의일 때보다 양도소득세가 654만 원이 절약됩니다.

여기에 1년 단위로 적용받을 수 있는 1인당 기본공제 250만 원도 공동명의일 경우에는 남편과 부인이 각각 250만 원씩 총 500만 원을 받을 수 있습니다.

 

 

부부 공동명의 임대소득세

전세와 월세 소득에 대한 임대소득세 역시 누진세율이 적용되므로 공동명의일때 절세 효과가 생깁니다.
예를 들어 연봉 1억 원을 받는 직장인 남편의 임대소득이 연간 4,000만 원일 경우 임대소득세율은 무려 35%에 달합니다. 그런데 공동명의일 겨우에는 임대소득도 둘로 쪼개지므로, 한 사람당 임대수입은 2,000만 원입니다.
2018년까지는 임대소득이 연간 2,000만 원 이하일 경우 비과세이고, 2019년부터는 분리과세가 되므로 세금을 대폭 절약할 수 있습니다.

 

부부 공동명의 종합부동산세(종부세)

보유하고 있는 부동산의 기준시가 총합이 6억 원, 1세대 1주택일 때는 11억 원을 초과하는 경우에 종합부동산세가 과세됩니다. 1세대 1주택이며 부부 공동명의라면 12억 원까지 과세되지 않습니다.

기존에는 고령자 세액공제와 장기보유 세액공제 혜택을 받으려면 세대원 중 1명이 단독으로 소유하고 해당 주택에 거주해야 했습니다.
그러나 2021년 세법이 개정되면서 매년 9월 16일부터 9월 30일까지 공동명의 1주택자 신청서를 제출한 경우, 부부가 공동으로 소요하더라도 고령자 세액공제와 장기보유 세액공제 혜택을 받을 수 있습니다.

인당 6억 원을 초과하더라도 부부 각각에게 누진세율이 적용되므로 단독명의보다 종합부동산세가 줄어듭니다.
예를 들어 과세표준이 12억 원이라면 세율 1.2%가 적용되지만, 부부 공동명의일 경우 과세표준은 각각 6억 원으로 낮아지면서 0.8%가 적용됩니다. 그만큼 세부담이 줄어드는 것입니다.

 

부부 공동명의 상속세

상속세 역시 상속금액에 따라 10%에서 최고 50%까지 누진세율 구조로 적용됩니다.
따라서 부부 중 한사람이 모두 소유한 채로 사망하는 경우보다는 부부간에 미리 재산을 분산해 놓았을 때 상속세가 줄어듭니다.

즉 부부 공동명의라면 부부가 함께 사망하지 않는 이상 상속금액이 절반으로 줄어들기 때문에 상속세도 절반 이상으로 줄어들거나, 전혀 부담하지 않아도 되는 효과가 있습니다.

참고로 취득세의 경우는 누진세율이 아닌 단일세율을 적용하기 때문에 공동명의를 적용해도 차이가 없고, 재산세는 개인이 아닌 주택별로 과세하기 때문에 역시 큰 차이가 없습니다.

 

부부 공동명의 단점

부부 공동명의가 장점만 있는 것은 아닙니다.
이번에는 단점에 대해서 알아보겠습니다.

첫째, 건강보험료(건보료)가 늘어날 수 있습니다.
주택임대소득은 2018년까지는 2,000만 원까지 비과세이므로 문제가 되지 않습니다.
그러나 상가 또는 수익형 부동산을 전업주부인 아내와 공동명의로 취득하면 아내에게 임대소득이 생기게 됩니다.
이전에는 남편의 직장보험 피부양자로 등록되어 건강보험료를 내지 않아도 되었다면, 이제부터는 피보험자 자격이 상실되고 지역가입자로 전환되어 건강보험료를 부담하게 될 수 있습니다.

둘째, 자금출처조사가 이뤄지거나 증여세가 부과될 수 있습니다.
증여세를 회피하기 위한 것으로 의심받는다면 자금출처를 소명해야 합니다.
다만 배우자에게는 10년 동안 6억 원까지 증여해도 증여세를 내지 않으므로 이를 활용하면 좋습니다.

 

부부 공동명의 증여세

만약 12억 원을 배우자에게 증여세 없이 증여하려면 얼마의 기간이 필요할까요?
정답은 10년 하고도 하루입니다.
10년간 6억 원까지 공제를 받으므로, 10년에서 하루가 더 지나면 다시 6억 원을 증여할 수 있는 것입니다.
이때 증여재산이 부동산이라면 금액은 기준시가로 계산됩니다.
따라서 시세보다 더 많은 재산가치를 증여할 수 있습니다.

 

 

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