임야 산지 투자 계획관리지역 이란 생산관리지역 보전관리지역 건폐율 이란

임야 산지 투자 계획관리지역 이란 생산관리지역 보전관리지역 건폐율 이란

[글 포스팅 순서]

1. 미래의 도시지역 성격을 지닌 '계획관리지역'
2. 집을 지을 수 있는 '생산관리지역', '보전관리지역'
3. 용도지역에 따라 투자가치가 달라지는 '산지'
4. 산지에 대한 모든 정보! '산지정보시스템'에 있다

5. 토지 지목의 종류 변경 방법, 땅 값 높이는 전답 임야 지목 변경
6. 토지 양도세율 양도소득세 계산 방법 취득세 재산세 종부세 8년 자경농지 양도세 감면 한도(증여세 상속세)

 

 

우리나라 토지는 어떻게 이용할 것인지에 따라 도시와 관련된 '도시 지역', 농사와 관련된 '농림지역', 자연환경 보호와 관련된 '자연환경보전지역' 그리고 앞의 세 지역으로 구분하기 애매한 '관리지역'으로 나뉩니다.
이중에서 용도가 바뀌었을 때 투자가치가 확 달라지는 땅이 바로 관리지역입니다.

 

미래의 도시지역 성격을 지닌 '계획관리지역'

관리지역은 무언가로 구분하기가 애매한 땅입니다.
향후 도시지역처럼 개발될 수도 있고, 아니면 자연환경보전지역처럼 후손들을 위해 영원히 개발이 안 될 수도 있습니다.

관리지역은 다시 보전관리지역과 생산관리지역, 계획관리지역으로 나뉘는데, 이 중에서 미래의 도시지역 성격을 가진 계획관리지역이 가장 인기가 많고 땅값도 높습니다.
개발규제가 풀리면 이 지역 안에 있는 산지(임야)를 개발하기가 쉬워져 땅의 가치가 2배 이상 상승할 수 있기 때문입니다.
해당 토지가 어떤 종류의 관리지역인지는 토지이용계획확인서에서 확인할 수 있습니다.

 

집을 지을 수 있는 '생산관리지역', '보전관리지역'

농림지역이나 자연환경보전지역으로 지정하기 곤란한 지역은 생산관리지역이나 보전관리지역으로 지정해 관리하는데, 이들 지역은 계획관리지여에 비해 규제가 많습니다.
특히 보전관리지역은 말 그대로 후손에게  물려주기 위해 그대로 보존하는 지역이라서 땅의 가치가 높지 않습니다.

그렇다고 해서 집을 지을 수 없는 것은 아닙니다.
생산관리지역이나 보전관리지역이라고 하더라도 연면적 200㎡(약 60평) 미만이고 3층 미만인 건축물은 신고만 하면 건축할 수 있습니다.

단, 주택의 바닥면적을 결정하는 건폐율은 계획관리지역이 40%인데 반해서, 보전관리지역과 생산관리지역은 20%입니다.
같은 면적의 토지라도 건물을 지을 수 있는 면적이 두 배나 차이가 납니다.
계획관리지역의 땅값이 다른 용도지역보다 높은 이유가 여기에 있습니다.

 

 

용도지역에 따라 투자가치가 달라지는 '산지'

산지(임야)를 살 때는 용도지역이 무엇인지 그리고 용도지역이 관리지역이라면 계획관리지역인지 생산관리지역인지, 보전관리지역인지 반드시 확인해야 합니다.
관리지역 산지 중 보전산지는 임업인이 아니면 산지 전용허가를 받아 개발하기 어려우므로, 사기 전에 토지이용계획확인서를 반드시 확인해야 합니다.

보전관리지역의 산지는 여러 가지 제한이 많아 개발하기가 어렵지만, 내가 사고자 하는 산지(임야)가 관리지역 중 계획관리지역 안에 있는 것이라면 투자가치가 있습니다.
「산지관리법」의 강화로 보전가치가 있는 보전산지와 자연환경보전지역은 앞으로 점점 더 개발이 어려워질 전망입니다.

그러므로 "몇 년 안에 개발이 된다더라"라는 말을 곧이곧대로 믿지 말고 반드시 해당 자치단체 담당 공무원에게 확인한 후에 투자해야 합니다.

참고로 투자가치에 따라 관리지역에 순서를 매겨보면 다음과 같습니다.

• 계획관리지역 > 생산관리지역 > 보전관리지역
  
  
  

 

산지에 대한 모든 정보! '산지정보시스템'에 있다

산지의 경우 실제 면적이 임야대장이나 임야도의 면적과 다를 수 있으므로 반드시 꼼꼼하게 확인해야 합니다.
계약서 작성 시 특약사항란에 "나중에 면적이 부족할 경우 잔금에서 감액하기로 한다." 라는 내용을 써 놓아야 합니다.
'산지정보시스템'을 이용하면 해당 산지에 대한 산지정보조회, 산지이용안내, 행위제한안내, 산지통계 등 여러 가지 서비스를 이용할 수 있습니다.
그러므로 자신이 관심 있는 산지가 있다면 '산지정보시스템'을 꼭 이용해보시기 바랍니다.

 

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