토지 지목의 종류 변경 방법, 땅 값 높이는 전답 임야 지목 변경

토지 지목의 종류 변경 방법, 땅 값 높이는 전답 임야 지목 변경

[글 포스팅 순서]

1. 답, 전, 임야의 경우 농지(산지) 전용허가를 받아 건물 지어야!
2. 산지(임야)를 농지나 대지로 변경하는 것은 거의 불가능!
3. 토지분할, 사기를 조심하세요
4. 산지는 경사도가 20도를 넘지 않는 것이 좋습니다.
5. 같은 농지라도 농가주택 건축 기준 달라!
6. 상수원보호구역은 지목 변경 원천 불가? 예외는 있다!

7. 분묘기지권, 분묘기지권 이란 해결방법 주인모르는 묘 이장 가능
8. 토지 양도세율 양도소득세 계산 방법 취득세 재산세 종부세 8년 자경농지 양도세 감면 한도(증여세 상속세)

 

 

일반적으로 토지를 살 때는 가격이 비싼 대지보다는 비교적 가격이 저렴한 산지나 논과 밭 같은 농지를 사는 경우가 많습니다. 값싼 산지나 농지를 사서 지목을 대지나 공장용지 또는 창고용지로 바꾸면 토지 가격이 2~3배 가량 오르기 때문입니다.

그러나 자신의 토지라고 해서 마음대로 지목을 변경할 수 없는 법!
아래에서 토지별 지목 변경이 가능한지 여부를 알아보겠습니다.

 

답, 전, 임야의 경우 농지(산지) 전용허가를 받아 건물 지어야!

답, 전, 임야로 되어있는 지목을 대지나 공장용지, 창고용지 등으로 변경 하려면 먼저 농지(산지)를 다른 용도로 사용하겠다는 농지(산지) 전용허가를 받아야 합니다.
그리고 해당 토지에 건물을 지을 수 있도록 토지를 개발(형질 변경) 한 다음, 실제로 건물을 지어 사용승인을 받아야 합니다.

이 과정을 거치지 않으면 답, 전, 임야로 되어있는 토지의 지목을 대지, 공장용지, 창고용지 등의 지목으로 변경할 수 없습니다.
그러므로 답, 전, 임야를 대지나 공장용지 등으로 변경하면 토지의 가격이 올라간다는 말은 틀린 말이 아니나, 해당 토지에 건물을 지어야만 지목을 변경할 수 있으므로 현실적으로 많은 어려움이 따릅니다.

 

산지(임야)를 농지나 대지로 변경하는 것은 거의 불가능!

산지를 농지나 대지로 변경하기는 쉽지 않습니다.
산지는 자손들에게 영원히 물려줘야 하는 공공자산으로 간주됩니다.
산지는 관청의 허가를 받아 못 쓰는 나무를 벌채하거나 아니면 두릅이나 버섯 등을 재배하는 용도로 이용하는 것이 적합합니다.

만약 산지를 살 때 농지나 대지로 지목 변경하는 것이 목적이라면, 반드시 해당 관청과 설계사무소 등을 방문해서 지목 변경 가능성을 꼼꼼하게 확인해봐야 합니다.

 

토지분할, 사기를 조심하세요

지목을 대지로 바꿔주겠다고 약속하며 산지를 330㎡(100평)나 660㎡(200평)씩 나누어 파는 기획부동산의 사기에 조심해야 합니다. 지목이 산지에서 대지로 바뀌려면 반드시 해당 토지에 건물을 지어야만 합니다.

주택을 짓지 않고 여러 사람에게 나누어 파는 산지는 소유자 모두의 의견 통합이 이루어지기 어렵고, 관청에서도 건축허가를 내주지 않아 집을 지을 수 없습니다. 결국, 해당 산지의 지목을 임야에서 대지로 변경할 수 없습니다.

이런 산지는 아무런 쓸모가 없어 다른 사람에게 팔기도 어렵습니다.
정부나 지방자치단체에 수용되어 각자 지분에 따라 보상받지 않는 한 죽은 토지나 다름없습니다.

 

산지는 경사도가 20도를 넘지 않는 것이 좋습니다.

산지의 경사도가 20도를 넘지 않아야 건축허가를 받기가 쉽고 건축비용도 절약할 수 있습니다.
단, 경사도 20도라는 기준을 지방자치단체에 따라 조금씩 다를 수 있으므로 산지를 살 때는 관할 시·군·구청 건축과와 설계사무소를 통해 정확히 확인해야 합니다.

 

같은 농지라도 농가주택 건축 기준 달라!

농지를 사는 목적이 농가주택을 짓는 것이라면 농업진흥구역과 농업보호구역에 따라 건축 조건이 다르다는 것을 알아야 합니다. 현지에서 농사를 짓는 농민이 농가주택을 짓는 것이라면 농업진흥구역이든 농업보호구역이든 아무 곳에서나 농가주택을 지을 수 있습니다.

그러나 현지에서 농사를 짓는 농민이 아니라면 농업보호구역에만 농가주택을 지을 수 있습니다.
또한 농가주택을 지으려면 농가주택이 들어서는 부지가 도로와 접해 있어야 하므로 이 부분도 체크해야 합니다.

 

 

상수원보호구역은 지목 변경 원천 불가? 예외는 있다!

상수원보호구역이란 상수도를 확보하고 상수원이 유해 물질로 오염되는 것을 막고자 지정한 법정 지역을 말합니다.
상수원보호구역은 도시환경을 위해 절대적으로 개발이 금지될 만큼 공익성이 강한 용지로, 개인적인 이익을 위한 용도지역(공공의 이익에 도움이 되도록 토지를 경제적·효율적으로 이용하기 위해서 건축물의 용도, 건폐율, 용적률 등을 제한하는 지역. 도시지역, 관리지역, 농림지역, 자연환경보전지역으로 구분하여 지정) 변경이나 해제가 불가능한 지역입니다.

상수원보호구역에는 원칙적으로 건물을 새로 짓거나 개발하거나, 숲을 마음대로 가꾸는 등의 행위는 할 수 없습니다.
그리고 주택도 100㎡이하의 소형 주택만 건축할 수 있습니다.

그러나 하수종말처리시설 등 오수·폐수 처리시설에 의해 오수 및 폐수를 처리할 수 있는 환경정비구역으로 지정된 지역이라면 생활기반 시설의 설치뿐만 아니라 주택도 200㎡까지 지을 수 있습니다.
한편 상수원보호구역에 주택을 지으려면 세대원 중 한 명이라도 그 구역에 6개월 이상 주민등록이 되어 있어야 합니다.

계곡 주변도 지하수 보호를 위해 상수원보호구역으로 지정되는 경우가 있어 규제가 많습니다.
그럼에도 불구하고 이곳에 주택을 지을 수 있다면 미래가치와 투자가치가 높다고 볼 수 있습니다.
부동산의 미래가치는 환경 가치이기 때문입니다.
자연환경이 법으로 보전되는 지역은 바꾸어 생각하면 아주 훌륭한 주거지가 됩니다.
건축 가능 여부가 궁금하다면 해당 지역에 있는 설계사무소를 방문해 자세하게 물어보시면 됩니다.

 

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