아파트 하자보수 책임기간 하자 보증 하자담보 책임 기간 공동주택 소송

아파트 하자보수 책임기간 하자 보증 하자담보 책임 기간 공동주택 소송

[글 포스팅 순서]

1. 하자보수기간, 하자보증 기간

2. 불법 녹음 처벌, 대화 녹음, 전화 통화 녹음, 음성녹음 불법 녹취 금지법
3. 동물학대 신고 처벌 동물학대죄 벌금 동물보호 법 개정 위반 처벌조항
4. 재산세 납부기간 계산기 부과기준 과세표준 지방세(부과기준일 납부기준일)
5. 전노민 프로필 배우자 자녀 이혼 딸 전부인 김보연 전부인 와이프 재혼 나이 배우
6. 노민우 프로필 나이 동생 아일 집 엄마 여자친구 여친 아야세 하루카 열애 스캔들 미우새

하자보수기간, 하자보증 기간

아파트라는 큰 건축물을 지으면서 미세한 하자가 없을 수 없는 것도 일리는 있습니다. 
그러나 신축 아파트의 하자는 심각한 상황이다. 20~30평대 한 가구에서 200~300개의 하자가 나오는데 이는 당연한 수준으로 여겨지고 있습니다.

신축 아파트의 하자는 기능상, 안전상, 미관상 불편을 초래하기 때문에 이에 대한 적절한 조치가 필요합니다.
기본적으로 아파트 하자를 해결하는 방법은 하자보수를 청구하여 보수가 이뤄지도록 하는 것이지만 보수가 원활하게 이뤄지지 않으면서 갈등을 빚게 되는 경우가 많습니다.
요즘은 이처럼 하자 문제가 원만히 해결되지 않을 때 아파트하자보수소송을 통해 이를 해결하는 경우가 늘었습니다.

우리 민법은 여러 책임 관련 규정을 두고 있는데, 그중 하나가 바로 제3의 책임이라 일컬어지는 담보책임입니다.
담보책임이란 매매 계약의 목적물인 권리 또는 물건에 하자 내지 불완전한 결함이 있는 경우에 설령 매도인에게 잘못이 없더라도 그 하자에 대해 매도인이 부담하는 책임을 말합니다.

특히 민법은 도급에 관해서는 별도의 담보책임 규정을 두고 있습니다.
그에 따르면 목적물(법률행위의 목표가 되는 물건)에 하자가 있는 경우 하자의 보수나 손해배상을 요구할 수 있고, 특히나 목적물이 건물인 경우에는 길게는 10년 동안 담보책임을 지도록 하고 있습니다.

그런데 아파트와 같은 공동주택에 하자가 발생한 경우 시공사나 분양자의 책임을 규정한 법률로는 '주택법'과 '집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(집합건물법)' 이 있습니다.

집합건물법 제9조의2 제1항에서는 건물의 주요구조부 및 지반공사의 하자는 10년, 그 이외의 하자는 하자의 중대성, 내구연한, 교체 가능성 등을 고려하여 5년의 범위에서 대통령령으로 정하는 기간으로 규정하고 있습니다.
이에 따라 집합건물법 시행령 제5조는 하자보수기간으 다음과 같이 각각 규정하고 있습니다.

• 사용승인 이전의 하자는 5년
• 사용승인 이후에 발생한 하자로서 대지조성공사, 철근콘크리트공사, 철골공사, 조적공사, 지붕 및 방수공사의 하자 등 건물의 구조상 또는 안전상의 하자는 5년
• 건축설비 공사, 목공사, 창호공사 및 조경공사의 하자 등 건물의 기능상 또는 미관상의 하자는 3년
• 마감공사의 하자 등 하자의 발견·교체 및 보수가 용이한 하자는 2년

 

 

집합건물법과 주택법에서 규정하는 하자보수책임 기간이 동일한 경우도 있으니, 그 기간이 다른 경우도 적지 않습니다.
가령 가스 및 소화설비공사는 집합건물법과 주택법에서 모두 3년간의 하자보수책임 기간을 규정하고 있습니다.

하지만 지붕 및 방수공사는 집합건물법에서는 5년간, 주택법에서는 4년간의 하자보수책임 기간을 규정하고 있습니다.
그러나 대체로 집합건물법에서 규정하는 하자보수책임 기간이 주택법에서 규정하는 하자보수책임 기간보다 더 길다고 하겠습니다.

보통 아파트 입주자대표회의는 주택법에 따라 사업주체에 대하여 하자보수청구권을 가집니다.
이 경우 사업주체는 하자보수의무를 담보하기 위해 하자보수보증인인 보증회사로부터 하자보수보증금 보증서를 발급받아 예치하고 있습니다. 그래서 입주자대표회의는 하자보수보증금으로 신속하게 하자를 보수할 수 있도록 하기 위하여 하자보수책임 기간 내에 보증회사를 상대로 하자보수보증금을 청구하는 것이 일반적입니다.

한편 입주자대표회의는 사업주체에게 하자보수를 요구할 수는 있지만 손해배상청구권을 갖지는 않습니다.
따라서 아파트 입주자대표회의가 하자보수를 갈음하는 손해배상을 청구하는 소송을 제가한다 하더라도 이는 아무런 권한 없이 제기한 것이 되어 소멸시효가 중단되지 않기 때문에 자칙하면 시효가 경과하여 권리 자체를 상실할 수도 있습니다.

따라서 이런 경우에는 아파트 입주자대표회의가 구분소유자들에게 하자 보수에 갈음하는 손해배상청구권을 양도받고 이를 사업주체에게 통지한 수 소를 제기하는 것이 타당합니다.

그렇다면 하자담보책임 기간 안에만 하자보수소송을 진행하면 된다고 생각할 수 있는데, 하자보수소송을 진행하는 시기에 따라 같은 하자에 대해서도 감정액이 달라진다. 시간이 지나면 아파트가 자연적으로 노후되고, 하자보수 진행과정 혹은 거주 과정에서 하자가 발생되기도 하는데, 아파트하자보수소송은 시공상 하자에 대해서만 다투기 때문에 시공상 하자를 제외한 하자를 인정하여 건물이 경과된 햇수에 따라 1년에 5%씩 시공사의 책임을 감면해준다. 이로 인해 하자보수소송이 늦어지면 그만큼 받을 수 있는 판결금이 줄어든다.

하자가 발견된 즉시 하자보수소송을 진행하는 것 역시 바람직하지 않다. 아파트의 하자는 시간을 두고 발생되므로 시간의 경과에 따라 나타나는 하자까지 확인해야 하고, 하자의 책임이 시공사에 있다는 것을 법률적으로 인정받기 위한 증거를 준비할 시간도 필요하다. 그렇다고 마냥 하자가 발생되기를 기다려서 좋을 것도 없다.

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