오피스텔 주택수 포함 1가구 2주택 취득세 부가세 환급 양도세 세금 주거용 업무용

오피스텔 주택수 포함 1가구 2주택 취득세 부가세 환급 양도세 
세금 주거용 업무용

[글 포스팅 순서]

1. 오피스텔은 용도에 따라 세금 환급이 가능하다
2. 업무용 오피스텔은 부가세를 환급받을 수 있다
3. 주거용 오피스텔의 임대소득은 부가세가 면제된다
4. 오피스텔을 양도할 때도 용도에 따라 세금을 달리 낸다

5. 오피스텔 주택수 포함? 오피스텔 분양권 주택수 제외? 취득세 세율
6. 분양권 주택수 포함 분양권 양도소득세 취득세 적용시점/시기(오피스텔, 아파트 입주권)

 

 

한동안 수익형 부동산으로 각광받던 오피스텔이 공급과잉과 대출규제 등으로 과거보다 투자여건이 악화되었다고 합니다.
최근 몇 년 동안 수도권 오피스텔의 임대수익률은 꾸준히 하향세를 보이며, 서울의 경우에는 5% 아래로 떨어졌다고 합니다.

그런데 일부 지역의 주택가격 폭등으로 정부의 각종 규제가 아파트에 집중되다 보니 주거수단으로서 아파트를 대체할 수 있는 주거용 오피스텔에 수요가 몰리고 있다고 합니다.

 

오피스텔은 용도에 따라 세금 환급이 가능하다

오피스텔은 원칙적으로 업무용 건물에 해당하지만, 요즘은 원룸처럼 주거용으로도 많이 사용합니다.
세법에는 실질과세 원칙이라는 것이 있어서, 건물의 경우 등기부등본 등의 공부(관청이나 관공서에서 법규에 따라 작성·비치하는 장부)상의 용도와는 상관없이 실제로 사용되는 형태에 따라 주택으로 보기도 하고, 업무용 건물로 보기도 합니다.

오피스텔의 경우에도 그것을 상시 주거용으로 사용하는 경우에는 주택으로 보고, 업무용으로 사용하면 사업용 건물로 보아 각기 다른 세법을 적용합니다.

따라서 오피스텔을 취득할 때도 주거용으로 사용할지 아니면 업무용으로 사용할지에 따라서 취득할 때 부담한 부가세 매입세액을 환급 받을 수도 있고, 환급받지 못할 수도 있습니다.

 

업무용 오피스텔은 부가세를 환급받을 수 있다

건설사에서 오피스텔을 분양할 때 건물 부분은 부가세가 과세되기 때문에 세금계산서를 발행하고, 토지 부분은 부가세가 면제되므로 계산서를 발행합니다.
오피스텔을 분양받아서 업무용으로 사용하거나 임대를 하는 경우라면 관할 세무서에 환급 신고를 해서 분양받을 때 부담한 부가세를 환급받을 수 있습니다.

이때 주의해야 할 점은 부가세를 환급받기 위해서는 반드시 일반과세로 사업자등록을 해야 한다는 것입니다.
부가세를 환급받은 오피스텔은 자신이 부가세가 과세되는 사업을 위해 직접 사용할 수도 있고, 아니면 업무용으로 임대할 수도 있습니다.
업무용으로 임대하면, 그 매출이나 임대료에 대해 부가세를 내야합니다.
또한 이 경우 임대료는 사업소득으로서 다른 소득과 합산해 종합소득세 신고를 해야 합니다.

 

 

주거용 오피스텔의 임대소득은 부가세가 면제된다

오피스텔을 임대할 때 그것을 빌려서 사용하는 임차인이 항상 주거용으로 사용하면 그 오피스텔의 임대소득은 주택 임대소득으로 간주되어 부가세가 면제됩니다.
이렇게 주거용으로 사용하거나 임대를 주는 오피스텔은 부가세를 내지 않는 대신, 그 오피스텔을 분양받으면서 부담한 부가세도 환급받을 수 없습니다.

또한 주거용 오피스텔은 주택으로 간주하기 때문에 주택 임대소득에 대한 소득세 과세 여부를 따질 때 주택 수에 포함해야 합니다.

단, 임대를 하는 그 오피스텔의 소유자가 부부 합산해서 다른 주택이 없고, 그 오피스텔의 기준시가가 12억 원 이하인 경우에는 1주택의 임대로 봐서 그 임대소득에 대해서는 소득세가 비과세가 됩니다.
따라서 다른 주택을 보유하고 있지 않으면서 분양받은 오피스텔을 사업용이 아닌 주거용으로 사용하는 개인에게 임대를 주고 있다면, 그 임대료에 대해서는 부가세가 면제될 뿐만 아니라 소득세도 비과세 적용을 받을 수 있습니다.

그러나 주의할 점은 오피스텔을 취득하면서 처음부터 그 오피스텔을 주거용으로 임대하려고 생각한다면, 처음에 그 오피스텔을 분양받으면서 취득자로서 부담한 부가세는 환급받지 말아야 한다는 것입니다.

만약 오피스텔을 분양받으면서 그 오피스텔을 업무용으로 사용하거나 임대하려고 자기가 부담한 부가세를 이미 환급받은 후에 당초 예상과 달리 주거용으로 임대를 하거나 그럴 것으로 예상된다면, 차라리 임대사업자 등록을 폐업하고 당초에 환급받은 부가세를 다시 납부한 뒤 주택 임대로 돌리는 것이 좋습니다.
이렇게 하는 것이 부가세뿐만 아니라 소득세도 내지 않을 수 있기 때문에 장기적으로 유리합니다.

 

오피스텔을 양도할 때도 용도에 따라 세금을 달리 낸다

다른 주택이 없이 오피스텔만 보유하면서 그 오피스텔을 주거용으로 사용한다면 1세대 1주택에 대한 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.

그러나 이미 다른 주택이 있는 상태에서 오피스텔을 매입해서 주거용으로 사용한다면 1세대 2주택에 해당되어 그 양도소득에 대해서는 양도세를 내야 합니다.

반면 사업자등록을 하고 업무용으로 사용하던 오피스텔을 팔 경우에는 그 건물분에 대해서는 세금계산서를 발행하고, 토지분에 대해서는 계산서를 발행해야 합니다.
그리고 세금계산서를 발행한 건물분에 대해서는 폐업 신고와 함께 부가세를 신고하고 납부해야 합니다.
또한 업무용 오피스텔을 양도하는 경우에는 다른 주택의 보유 여부와 관계없이 그 양도차익에 대해 양도세를 내야 합니다.

 

 

오피스텔 주택수 포함? 오피스텔 분양권 주택수 제외? 취득세 세율

오피스텔 주택수 포함? 오피스텔 분양권 주택수 제외? 취득세 세율

분양권 주택수 포함 분양권 양도소득세 취득세 적용시점/시기(오피스텔, 아파트 입주권)

 

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