분양권 주택수 포함 분양권 양도소득세 취득세 적용시점/시기(오피스텔, 아파트 입주권)

분양권 주택수 포함 분양권 양도소득세 취득세 적용시점/시기
(오피스텔, 아파트 입주권)

[글 포스팅 순서]

1. 분양권 주택수 포함에 관한 일반적 내용
2. 분양권 취득 시, 취득세
3. 분양권이 주택으로 완공된 경우, 취득세
4. 분양권과 주택 수 포함
5. 분양권 관련 취득세와 양도세에서의 주택 수 포함시기 비교

6. 증여 취득세율 부동산 주택 다주택자 조정지역 증여 취득세 중과세 대상
7. 종합소득세 개인사업자 종합소득세 절세 방법 요령, 프리랜서 신고 세율 표(기타경비 항목)
8. 무료 세무상담, 국세청 홈택스 상담 전화로 복잡한 부동산 세금 문제 해결
9. 증여세 면제 한도액 증여세율, 증여세 계산 절감방법 공제한도 세율 계산방법

 

분양권 주택수 포함에 관한 일반적 내용

분양권은 취득일이나 당첨일을 기준으로 주택 수를 계산해서 완공 시 주택에 대한 취득세율을 정하고 있습니다.
이렇다 보니 분양권 계약 또는 취득 당시에 몇 채를 보유했는지가 중요해집니다.
계약 후에 다른 주택을 정리한 경우라도 주택 수가 바뀌지 않기 때문입니다.

주택 수 포함에 관한 것은 최근 신설되거나 개정된 지방세법 및 동법 시행령 등을 놓고 점검하는 것이 실수를 예방하는 지름길이 됩니다.
주택 외에 분양권, 조합원 입주권, 주거욘 오피스텔이 있는 경우 어떤 식으로 취득세율과 주택수를 포함시키는지 알아보겠습니다.

분양권은 청약제도를 통해 당첨되거나 전매를 통해 취득한 경우가 일반적입니다.
다만, 분양권을 계약하거나 취득할 때에는 취득세는 부과되지 않습니다.
분양권은 부동산이 아니기 때문입니다.
하지만 다른 주택의 과세 판단을 할 때에는 주택 수에 포함됩니다.

 

분양권 취득 시, 취득세

분양권을 당첨받아 계약하거나 전매를 통해 취득한 경우 취득세가 없습니다.
분양권은 주택에 해당하지 않기 때문입니다.

 

분양권이 주택으로 완공된 경우, 취득세

분양권이 주택으로 완공되어 이를 취득할 때에는 주택에 대한 취득세를 냅니다.
이때 세율은 일반세율과 중과세율이 적용될 수 있습니다.

일반세율	분양권 계약(청약 담청 시) 또는 취득 당시(전매로 취득 시)의 주택 수가 1채 이하인 상태에서 분양 주택에 대해 취득세를 내는 경우(일시적 2주택 포함) - 2020년 8월 12일 이후 시기에 취득한 분양권과 일반주택을 보유한 경우, 분양권 주택의 취득세도 일시적 2주택에 따른 일반세율을 적용받을 수 있습니다. 이때 분양권 주택이 완성된 날을 기준으로 1년 또는 3년 내에 주택을 처분해야 합니다. (조정대상지역의 경우)
중과세율	분양권 계약 또는 취득 당시 주택 수가 2채 이상인 상태에서 분양 주택에 대해 취득세를 내는 경우

 

분양권과 주택 수 포함

분양권을 보유한 경우에는 아래와 같이 주택 수가 계산됨에 유의해야 합니다.

첫째, 2020년 8월 12일 이후 시기에 계약된 분양권(입주권, 오피스텔 포함)만 주택 수에 포함됩니다.
이는 아래의 지방세법 부칙[법률 제17473호]에 따른 것입니다.

제7조 [주택 수의 판단 범위 등에 관한 경과조치]

부칙 제3조에도 불구하고 제13조의3 제2호부터 제4호까지의 개정 규정은 이 법 시행* 전에 매매계약(오피스텔 분양 계약을 포함한다)을 체결한 경우는 적용하지 아니한다.

*주택 수 포함시기: 2020.08.12에 시행됨

둘째, 가격을 불문한다.
주택 수 계산에 포함되는 분양권(입주권 포함)은 가격을 불문합니다.
시가표준액 1억 원 이하인 주택과 오피스텔이 제외되는 것과는 차이가 있습니다.

셋째, 분양권에 의해 완성된 주택에 대한 취득세율 결정 시 주택 수 포함 시기는 분양권의 취득일(최초 분양 시는 계약일)을 기준으로 합니다.

조합원 입주권 또는 주택분양권에 의하여 취득하는 주택의 경우에는 조합원 입주권 또는 주택분양권의 취득일(분양사업자로부터 주택분양권을 취득하는 경우에는 분양 계약일)을 기준으로 해당 주택 취득 시의 세대별 주택 수를 산정한다.

예를 들어, 2주택자가 분양권을 취득한 후에 2주택을 모두 처분하고 분양권에 의한 주택에 대해 등기를 할 때에는 주택 수가 1채가 아니라 3채가 된다는 것입니다.
유주택자가 분양권을 취득해 주택을 취득하는 것을 방지하기 위한 규정에 해당합니다.
하지만, 이러한 규정은 주택이 완성되기 전에 이미 과세 방식이 결정되어 향후 논란을 피할 수 없을 것으로 보입니다.

 

분양권 관련 취득세와 양도세에서의 주택 수 포함 비교

구분	분양권 등 주택 수 포함 시기 계산	비고
취득세	2020.08.12 이후 취득분(계약분)	입주권, 주거용 오피스텔, 신탁 주택도 취득세 중과세를 적용을 위한 주택 수에 포함됨.
양도세	2021.01.01 이후 취득분(계약분)	입주권과 주거용 오피스텔은 종전부터 주택 수에 포함됨.

분양권 주택 수 포함 시기가 두 세목 간에 차이가 있습니다.
참고로 조합원 입주권은 양도세에서 이미 주택 수에 포함되고 있으나, 취득세에는 주거용 오피스텔과 함께 이번 세법 개정에 따라 새롭게 주택 수에 포함되어 계산하게 되었습니다.

 

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