부담부증여 양도소득세 양도세 취득세 계산(양도세율 취득세율) 부담부증여란? 증여세

부담부증여 양도소득세 양도세 취득세 계산(양도세율 취득세율) 
부담부증여란?

[글 포스팅 순서]

1. [사례] 전세·대출 낀 아파트 딸에게 줄 때 세금은?
2. 증여받고 부채도 받고
3. 증여세가 줄어드니 항상 좋을까?
4. 증여세 절감방법 상속세 절세방법, 부담부 증여 상속세 면제 한도액
5. 증여세 면제 한도액 증여세율, 증여세 계산 절감방법 공제한도 세율 계산방법
6. 상속세 면제 한도액 상속세 계산 세율 상속 공제한도
7. 증여세 계산, 상속세 계산방법 차이 증여 상속 어느 쪽이 유리?
8. 증여 취득세율 부동산 주택 다주택자 조정지역 증여 취득세 중과세 대상

 

 

[사례] 전세·대출 낀 아파트 딸에게 줄 때 세금은?

2주택자인 N씨는 경기도 성남시 분당구의 32평 아파트를 딸에게 증여하려고 한다.
현재 시가는 10억원이고, 전세보증금 5억원에 세입자가 거주 중이다.
또한 주택담보대출 1억원이 잡혀 있는 상태이다.
N씨는 딸에게 전세보증금과 대출을 떠안는 조건으로 증여를 해줄 생각이다.
이때 세금은 어떻게 될까?

 

증여받고 부채도 받고

N씨처럼 부동산에 담보된 대출이나 전세보증금이 있을 때, 그 채무를 증여받는 사람에게 넘기는 조건으로 증여하는 것을 '부담부증여'라고 한다.

N씨네 경우처럼 대출금이나 전세보증금을 떠안고 증여받는 경우, 이는 증여를 받은 사람이 나중에 갚아야 할 부채가 된다.
따라서 해당 금액만큼은 무상으로 준 것이 아니라 대가를 받고 넘긴 유상양도로 본다.
증여자는 이 부분에 대해서 양도차익이 있다면 양도소득세(양도세)를 내야 한다.
그리고 증여받은 사람은 유상양도분을 제외한 금액에 대해서 증여세를 내야 한다.

즉 대출금이나 보증금만큼은 양도이고, 그 나머지는 증여인 것이다.
증여와 양도가 섞여 있다고 보면 된다.
다시 말해 증여받은 사람은 증여받은 부분에 대해서 증여세를 내고, 증여를 해준 사람은 양도에 해당하는 부분의 양도차익에 대해서 양도세를 내야 한다.

 

 

증여세가 줄어드니 항상 좋을까?

앞의 사례에 나온 N씨의 경우를 보자.
분당 아파트는 시가가 10억원인데 전세보증금 5억원, 주택담보대출 1억원이 껴있다.
딸이 부담부증여를 받으면 전세보증금과 주택 담보대출은 딸이 나중에 갚아야 할 돈이다.

따라서 딸은 10억원에서 전세보증금과 주택담보대출을 합한 금액인 6억원을 제한, 4억원을 증여받는 셈이다.
이 부분에 대해서 딸이 증여세를 내면 된다.

한편 아버지인 N씨는 전세보증금과 주택담보대출을 합한 6억원에 대해서 양도차익이 있다면 양도세를 내야 한다.
아버지가 취득할 당시 아파트 가액이 6억원이라고 가정하면 지금 시가가 10억원이니 전체 양도차익은 4억원이다.
전체를 양도한 것이 아니라 이 중에 60%만큼을 양도하고 나머지 40%는 증여했다.
따라서 60%에 대한 양도세만 계산해서 내면 된다.

하지만 N씨의 경우 양도세 부담이 적지 않다.
왜냐하면 조정대상지역 2주택자로 양도세가 중과되기 때문이다.
2021년 5월말까지 부담부증여하는 경우 양도세가 약 1억 400만원이고 그 이후에 한다면 중과세율이 더 높아져 양도세는 약 1억 3,000만원이다.

그러나 올해 5월 새로운 정부의 출범 이후 기획재정부는 2022년 5월 10일부터 2023년 5월 9일까지 조정대상지역내 다주택자들에게 한시적으로 중과세율 적용을 배제해주겠다고 발표했다.

이 부분을 활용하면 다주택자가 자녀에게 조정대상지역내 주택을 부담부증여 하더라도, 채무부담분이 기본세율로 과세됨과 동시에 장기보유특별공제까지 적용받을 수 있기 때문에 의사결정시 세부담 비교를 통하여 하나의 선택지로 고려해보는 것도 좋은 방법이다.

[ 한시적 규정: 2022년 5월 10일~2023년 5월 9일 ]
기본세율(6~45%) 적용& 장기보유특별공제 적용 가능

부담부증여를 하면 증여세가 줄어드는 것은 당연하다.
증여를 작게 했기 때문이다.
여기서 중요한 점은 '보증금이나 담보대출금에 대한 양도세가 얼마나 되느냐?'이다.
이 양도세 부담에 따라 부담부증여 절세의 성패가 갈린다.

부담부증여를 받으면 보증금이나 담보대출금만큼 증여받은 금액이 줄어든 것이니 증여세가 줄어드는 것이 당연하다.
앞에서 나온 사례의 N씨 딸도 10억원의 분당 아파트를 부담부증여로 받으면 전세보증금 5억원과 주택담보대출금 1억원을 제한, 무상으로 받은 4억원에 대해서만 증여세를 내면 된다.
반면 증여를 해준 아버지 N씨는 전세보증금이나 주택담보대출금인 나머지 6억원에 대해 양도세를 내고 말이다.

양도차익이 작거나 비과세가 되는 부동산을 부담부증여한다면, 부모는 양도세를 작게 내거나 내지 않고 당장에 자녀가 내야 할 증여세 부담도 줄어들기 때문에 아주 유용하다.
또는 증여재산이 너무 커서 전부 증여하면 증여세 누진세율이 너무 높아 질 때 유리하다.

부담부증여의 핵심은 '증여를 해 준 사람이 내야 할 양도세가 얼마나 되는지'이다.
부담부증여로 세금을 줄이려면 부모가 양도세를 내야 하더라도, 자녀가 내야 하는 증여세가 더 많이 감소해 총 세금이 줄어들어야 한다.(증여세 감소액 > 양도세)

 

 

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