증여 취득세율 부동산 주택 다주택자 조정지역 증여 취득세 중과세 대상

증여 취득세율 부동산 주택 다주택자 조정지역 증여 취득세 중과세 대상

[글 포스팅 순서]

1. 증여 취득세율 계산, 중과세 대상은?

2. 증여세 절감방법 상속세 절세방법, 부담부 증여 상속세 면제 한도액
3. 증여세 면제 한도액 증여세율, 증여세 계산 절감방법 공제한도 세율 계산방법
4. 무료 세무상담, 국세청 홈택스 상담 전화로 복잡한 부동산 세금 문제 해결

증여로 인해 취득한 주택에 대한 취득세에 대해서 알아보겠습니다.

2020년 8월 12일 이후부터 가족 간에 주택을 증여받으면 이에 대해서 12%로 취득세를 내야 합니다.
다만, 무조건 이 세율을 적용하는 것은 아닙니다.
따라서 증여하기 전에 미리 이 부분을 확인할 필요가 있습니다.

종전	개정
3.5%	-조정대상지역 내 3억 원 이상: 12% -그 외: 3.5% ※ 단, 1세대 1주택자가 소유 주택을 배우자.직계존비속에게 증여한 경우 3.5% 적용

 

지방세법 제 13조의2 제2항에서는 아래와 같이 증여 취득 등에 대한 취득세율을 정하고 있습니다.

주택법 제63조의2 제1항 제1호에 따른 조정대상지역에 있는 주택으로서 대통령령으로 정하는 가액 이상의 주택을 제11조 제1항 제2호에 따라 무상취득을 원인으로 취득하는 경우에는 제11조 제1항 제2호에도 불구하고 같은 항 제7호 나목의 세율을 표준세율(4%를 말한다)로 하여 해당 세율의 중과기준세율의 100분의 400을 합한 세율을 적용한다.
다만, 1세대 1주택자가 소유한 주택을 배우자 또는 직계존비속이 무상 취득하는 등 대통령령으로 정하는 경우는 제외한다.

위의 내용을 조금 더 살펴보겠습니다.

첫째, 증여에 따른 취득세 중과세율(12%)은 조정대상지역 내의 주택에 한합니다.
따라서 비조정대상지역 내의 주택을 증여하면 증여자의 주택 수와 무관하게 일반세율(3.5%)이 적용됩니다.
이는 지방의 주택에 대한 세법의 배려에 해당합니다.

둘째, 조정대상지역 내의 주택 중 일정 가액 이상의 주택에 대해 적용합니다.
여기서 일정 가액은 주택 전체에 대한 시가표준액(기준시가) 3억원을 말합니다.
따라서 남편이 아내에게 지분을 증여한 경우에도 전체 주택의 시가표준액이 3억 원 이상이면 취득세 중과세가 적용될 수 있습니다.
2023년 이후부터 시가 상당액에 대해 취득세 부과 예정입니다.

셋째, 1세대 1주택자가 소유한 주택을 배우자 또는 직계존비속이 무상취득하는 등 대통령령으로 정하는 경우는 제외합니다. 여기서 대통령령의 정하는 경우란 지방세법 시행령 제28조의6(중과세 대상인 무상취득) 제 2항에서 아래와 같이 규정하고 있습니다.

• 1세대 1주택을 소유한 자로부터 해당 주택을 배우자 또는 직계존비속이 무상취득하는 경우
• 법 제15조에 따른 세율의 특례(합병으로 인한 취득 등) 적용 대상에 해당하는 경우

따라서 증여자가 1세대 2주택 이상이 되어야 가족 간의 증여에 따른 취득세 중과세가 적용됩니다.
그 결과 앞의 요건을 모두 충족하면 증여에 따른 취득세율이 12%가 됩니다.
농특세 등을 포함새 살펴보면 아래와 같습니다.

구분	취득세율	농특세율	지방교육세율	계
증여	12%	0%, 1%	0.4%	12.4~13.4%

참고로 앞의 '2주택 이상'에서 '주택'은 1세대가 보유한 모든 주택을 의미합니다.
따라서 시가표준액 1억 원 이하 주택도 주택 수에 포함합니다.

결론은, 증여로 취득한 주택에 대한 12% 중과세는 수증자의 조건이 중요한 것이 아니라 증여자의 조건이 중요합니다.
따라서 아래의 요건을 충족한 상태에서 배우자 또는 직계존비속인 수증자가 증여를 받게 되면 취득세가 12%까지 나오게 됩니다.

• 증여자는 1세대 2주택 이상 보유일 것
• 증여하는 주택이 조정대상지역에 소재할 것
• 시가표준액이 3억 원 이상에 해당할 것

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