양도세 공제항목 필요경비 양도소득세 장기보유특별공제 기본공제 수리비금 액 공제 항목

양도세 공제항목 양도소득세 수리비 필요경비 장기보유특별공제 
기본공제 금액 공제 항목

[글 포스팅 순서]

1. 수리비 중 자본적지출
2. 필요경비
3. 장기보유특별공제
4. 기본공제
5. 아파트 분양권 입주권 전매 양도세소득세 토지 상가 양도세율, 양도소득세율 계산 방법
6. 분양권 주택수 포함 분양권 양도소득세 취득세 적용시점/시기(오피스텔, 아파트 입주권)

양도소득세/양도세를 줄이는 가장 기본적인 방법은 과세표준을 줄이는 것입니다.
그리고 과세표준을 줄이는 가장 좋은 방법은 공제를 많이 받는 것입니다.
양도소득세 공제 항목은 매우 다양하기 때문에 그중에서 내가 이용할 수 있는 것은 최대한 이용하는 것이 현명합니다.
일단 공제 항목에 대해서 알아보겠습니다.

 

수리비 중 자본적지출

부동산을 보유하면서 수리하느라 들어가는 비용을 세법에서 '자본적지출'과 '수익적지출'로 구분합니다.
자본적지출이란 부동산의 자산가치를 높이는 데 사용한 지출로, 양도소득세를 산출할 때 필요경비로 인정되어 공제받을 수 있습니다. 여기에는 발코니 확장, 샤시(새시) 공사, 바닥 공사, 보일러 교체 등이 포함됩니다.

반면 수익적 지출은 단순히 관리와 유지를 위해 들어가는 비용으로 양도소득세에 공제받을 수 없습니다.
형광등 교체, 도배 및 장판, 보일러 수리 등의 비용이 여기에 속합니다.

자본적지출은 사람에 비유하자면 성형수술과 같은 것입니다.
쌍꺼풀을 만들거나 코를 세워서 미남미녀가 된다는 것은 자신의 몸값을 올리는 행위입니다.
우리 사회에서는 현실적으로 외모가 훌륭하면 취업이 잘 되고 좋은 배우자도 만난다는 것을 부인하기 어렵습니다.
이처럼 자본적 지출은 집 자체의 가치를 올리는 비용입니다.

수익적 지출은 독감 예방주사와 같은 것입니다.
건강을 유지하기 위해 필요하지만 매년 새로 맞아야 합니다.
독감 예방주사를 맞았다고 인생이 달라지는 것은 아닙니다.
이처럼 수익적지출은 집 자체의 가치를 올린다기보다는 좋은 상태를 유지하기 위한 지출입니다.

투자자들 중에는 자본적지출과 수익적지출을 혼동해서 낭패를 보는 경우가 꽤 있습니다.

필요경비

필요경비란 부동산을 양수·양도하는데 들어가는 비용을 말합니다.
계약서나 신고서 등의 작성비용, 인지대, 중개수수료 등이 여기에 속합니다.
매도가격에서 매입가격을 뺀 후 필요경비까지 뺀 금액을 '양도차익'이라고 합니다.

 

장기보유특별공제

한 집에 오래 살다가 그 집을 팔았다면 양도소득세액에서 일정비율을 공제해줍니다.
이것이 장기보유특별공제로, 오랜 시간 진행되는 인플레이션 때문에 집주인이 손해 보는 것을 보상해주고자 만든 제도입니다.
매입 후 3년부터 적용되어서 15년까지 보유하면 최저 6%에서 최고 30%(1주택자는 10년 보유 및 거주 시 최고 80%)까지 공제받을 수 있습니다.
양도차익에서 장기보유특별공제 금액을 공제한 금액을 '양도소득금액'이라고 합니다.

 

기본공제

1년에 한 번, 한 사람당 자산 그룹별로 250만 원까지는 기본적으로 공제가 됩니다.
부동산에만 해당되는 것은 아니고, 일반주식이나 파생상품등의 자산을 매도할 때에도 적용되는 조항입니다.
양도소득에서 이 기본공제 금액까지 빼야 비로소 '과세표준'에서 양도세율이 결정됩니다.
이 과세표준에 양도소득세율을 곱하면 양도소득세가 계산됩니다.

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