아파트 분양권 입주권 전매 양도세소득세 토지 상가 양도세율, 양도소득세율 계산 방법

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양도소득세율 계산 방법

[글 포스팅 순서]

1. 양도소득세(양도세) 높은 이유
2. 양도소득세의 과세표준을 구하는 방법
3. 양도세 계산방법 실례
4. 주택 단기 보유에 대한 양도세율
5. 조정지역 내 다주택자 양도세 세율
6. 조합원 입주권과 분양권 양도세 세율
7. 다주택자 양도소득세 중과 1년간 한시 배제 및 양도소득세 자동계산 방법

8. 분양권 주택수 포함 분양권 양도소득세 취득세 적용시점/시기(오피스텔, 아파트 입주권)
9. 개인사업자 경비처리/비용처리 증빙 급여 인건비 신고 경조사비 한도(축의금 부조금)
10. 증여세 절감방법 상속세 절세방법, 부담부 증여 상속세 면제 한도액
11. 재산세 부과기준 납부 재산세 과세표준, 과세 기준일 재산세 계산 방법

 

양도소득세(양도세) 높은 이유

투자자들이 가장 관심이 많은 세금은 아마 양도소득세(양도세)일 것입니다.
매매할 떄마다 맞닥뜨려야 하는 세금인 데다가 세율은 높지만, 절세 할 수 있는 항목이 꽤 많기 때문입니다.

양도소득세는 말 그대로 부동산을 양도해서 생긴 소득에 대해 부고되는 세금입니다.
소득을 많이 얻었으면 많이 내고, 적게 얻었으면 적게 내는 누진세율 구조가 적용됩니다.

내 집을 내가 팔아서 수익을 얻는다는데 왜 양도소득세를 매기는 걸까요?
이유는 우리나라가 부동산을 통해 이익을 얻는 것에 대해 엄격한 잣대를 들이대기 때문입니다.
다른 나라에도 'Capital Gain Tax(자본이득세)'라고 해서 비슷한 개념의 세금이 있지만, 우리나라의 양도소득세율은 상대적으로 높은 편입니다.

 

양도소득세의 과세표준을 구하는 방법

양도소득세 역시 여타 세금과 마찬가지로 '과세표준 X 세율'로 계산합니다.
다만 그 과세표준을 구할 때 공제하는 항목이 많아 보니 복잡해 보일 뿐입니다.
양도소득세의 과세표준과 세율은 아래와 같습니다.
참고로 양도소득세 역시 누진세율 구조가 적용되므로 일정한 과세표준 구간을 넘어가면 세율도 높아집니다.

[양도소득세 과세표준 및 세율]

보유 기간	과세표준	기본	조정지역 내 2주택	조정지역 내 3주택	누진공제
2년 이상 보유한 주택, 입주권, 토지, 상가	1200만원 이하	6%	26%	36%	-
	1200만원 초과 4600만원 이하	15%	35%	45%	108만원
	4600만원 초과 8800만원 이하	24%	44%	54%	522만원
	8800만원 초과 1.5억원 이하	35%	55%	65%	1490만원
	1.5억원 초과 3억원 이하	38%	58%	68%	1940만원
	3억원 초과 5억원 이하	40%	60%	70%	2540만원
	5억원 초과 10억원 이하	42%	62%	72%	3540만원
	10억원 초과	45%	65%	75%	6540만원

양도소득세의 과세표준 구하는 방법을 자세히 알아보겠습니다.
일단 내가 집을 판 가격에서 샀던 가격을 뺍니다.
여기에 그동안 들어간 필요경비를 뺀 금액을 양도차익이라고 합니다.
이 양도차익에서 장기보유특별공제와 기본공제 항목을 제외하면 과세표준이 나옵니다.

[장기보유특별공제]

부동산을 3년 이상 보유하고 팔 경우 양도소득세를 산정할 때 일정한 금액을 공제해주는 제도.

 

양도소득세 계산방법 실례

구체적인 사례를 들어보겠습니다.
주택을 보유한 A씨는 투자를 위해 비조정지역에 위치한 3억원짜리 아파트를 추가로 매입했습니다.
2년이 지나서 이 아파트를 3억 5000만원에 매도했습니다.
이때 판 가격과 산 가격의 차이는 5000만원 입니다.
여기에 중개보수, 보일러 교체 비용 등 필요경비가 1000만원 정도 들어갔다고 생각하겠습니다.
이 비용을 뺀 4000만원이 바로 양도차익이 됩니다.

A씨는 이 아파트를 2년 동안 보유했습니다.
만약 보유기간이 3년 이상이면 장기보유특별공제를 받게 되지만, 2년밖에 되지 않아서 대상에 해당하지 않습니다.
대신 1인당 1년에 한 번은 기본공제라고 해서 250만원까지 공제를 받을 수 있습니다.
4000만원에서 이 기본공제를 빼고 나면 3750만원이 나오는데 이 3750만원이 바로 과세표준입니다.

위에 양도소득세 과세표준 표를 보면, 과세표준이 3750만원 일때의 세율은 15%이고 누진공제액은 108만원입니다.
이에 따라서 계산을 해보면 '3750만원 X 15% - 108만원'을 계산해보면 454만 5000원이 나옵니다.
결국 A씨가 내야 할 양도소득세는 454만 5000원입니다.

여기서 끝이 아닙니다.
양도소득세에는 항상 지방소득세가 함께 붙어서 나옵니다.
지방소득세는 양도소득세의 10%만큼 추가됩니다.
따라서 양도소득세 454만 5000원이지만 여기서 지방소득세 45만 4500원이 추가되어 실질적으로 납부하는 금액은 499만 9500원입니다.

 

주택 단기 보유에 대한 양도세율

주택 단기 보유에 대한 양도소득세 단기 양도세율은 2021년 6월 1일부터 대폭 강화됐습니다.
보유기간 1년 미만의 주택을 양도할 경우 70%의 세율을, 1년 이상 2년 미만 보유 후 양도할 경우 60%의 세율을 적용합니다.
이것은 과세표준과 상관없이 일괄적으로 적용되는 세율입니다.

1년 미만 보유	1. 주택, 입주권, 분양권: 70% 2. 토지, 상가: 50%
1년 이상 2년 미만 보유	1. 주택, 입주권: 60% 2. 분양권은 1년 이상부터 완공 시까지 :60% 3. 토지, 상가: 40%

만약 앞의 A씨의 경우처럼 과세표준이 3750만원인데 보유기간이 1년을 넘지 않았다면 양도소득세는 무려 70%인 2625만원입니다.
1년이 경과하고 2년을 넘지 않았다면 양도소득세는 60%인 2250만원, 2년이 경과하면 일반세율(6~45%)을 적용받습니다. 따라서 부동산은 2년 이상 보유하는 것이 세금을 줄이고 절세하는 가장 쉬운 방법입니다.

 

조정지역 내 다주택자 양도세 세율

다만 조정대상지역 내 다주택자일 경우에는 세율이 높아지기 때문에 주의해야 합니다.
과거에는 다주택자가 집을 팔 경우 중과세를 부담하도록 하여 기간에 상관없이 50~60%라는 높은 세율을 적용받았습니다. 이 중과제도는 2014년에 폐지되었다가 2018년 4월 1일부터 조금 다른 모습으로 부활했습니다.
그것이 바로 조정대상지역 내 다주택자 중과 제도입니다.
다주택자가 조정대상지역 내 주택을 양도할 경우 기본세율에 추가세율이 붙는 방식으로, 2021년 6월 1일부터는 추가세율이 더욱 강화되어 20%p~30%p가 가산됩니다.
이로 인해 다주택자는 보유기간 2년을 넘더라도 최고 75%까지 양도소득세를 내야 할 수도 있게 됐습니다.

 

조합원 입주권과 분양권 양도세 세율

조합원 입주권과 분양권의 세율 또한 강화되었습니다.
조합원 입주권은 재건축·재개발 사업장이 관리처분인가를 받으면 조합원들은 새로 짓는 아파트에 입주할 수 있는 권리를 갖게 되는 것을 말합니다.
조합원 입주권은 일반 분양권 소유자보다 좋은 동·호수를 우선 선택할 수 있습니다.
반면 분양권은 조합원이 아닌 사람이 준공 후 아파트에 입주할 수 있는 권리를 말합니다.
재개발·재건축 사업이 상당 부분 진행된 단지에 청약접수를 해서 당첨됐을 때, 건설회사와 계약을 하면 받게 되는 권리입니다.

조합원 입주권과 분양권은 1년 미만 보유시 70%의 세율을 적용받습니다.
1년 이상 2년 미만 보유 시 조합원 입주권은 60%, 분양권은 1년 이상부터 완공 시까지 60%의 세율을 적용받는 것으로 부담이 높아졌기 때문에 주의가 필요합니다.

2021년 이후에 취득한 주택 분양권은 조합원 입주권과 마찬가지로 양도세 비과세나 중과 여부를 판단할 때 주택 수에 포함됩니다.
따라서 주택 분양권에 투자한 경우 본인이 보유한 주택 수에 가산되어, 다른 주택의 양도소득세 비과세를 받을 수 없거나 중과세율을 적용받을 수 있다는 점에 꼭 유의해야 합니다.

 

다주택자 양도소득세 중과 1년간 한시 배제 및 양도소득세 자동계산 방법

현재는 조정대상지역 내 다주택자가 주택을 양도할 경우 기본세율(6~45%)에 20%포인트(2주택자) 또는 30% 포인트(3주택 이상)의 세율이 적용되고, 장기보유특별공제가 배제됩니다. 그러나 시행령 개정에 따라 기본세율만 적용되는 것은 물론 장기보유특별공제도 적용됩니다.

장기보유특별 공제는 보유기간 3년 이상인 경우 적용되며, 15년 이상 보유 시 양도차익의 최대 30%까지 공제를 받을 수 있다. 이에 따른 다주택자 세 부담 변화를 살펴보면 양도가액 15억 원 양도차익 5억 원의 경우, 현재 2억7천310만 원이 과세 되지만, 시행령 개정으로 세 부담이 1억 3천360만 원으로 줄어듭니다.

양도세 자동계산을 하실려면,국세청 홈택스에 들어가면 자동계산 프로그램이 있습니다.
절차에 따라서 넣으시면 됩니다.

 

분양권 주택수 포함 분양권 양도소득세 취득세 적용시점/시기(오피스텔, 아파트 입주권)

분양권 주택수 포함 분양권 양도소득세 취득세 적용시점/시기(오피스텔, 아파트 입주권)

개인사업자 경비처리/비용처리 증빙 급여 인건비 신고 경조사비 한도(축의금 부조금)

개인사업자 경비처리/비용처리 증빙 급여 인건비 신고 경조사비 한도(축의금 부조금)

증여세 절감방법 상속세 절세방법, 부담부 증여 상속세 면제 한도액

 

증여세 절감방법 상속세 절세방법, 부담부 증여 상속세 면제 한도액

재산세 부과기준 납부 재산세 과세표준, 과세 기준일 재산세 계산 방법

재산세 부과기준 납부 재산세 과세표준, 과세 기준일 재산세 계산 방법