상가 매매시 부가가치세/부가세 포괄 양도양수 계약서 부과세 환급 계산

상가 매매시 부가가치세/부가세 포괄 양도양수 계약서 부과세 환급 계산

[글 포스팅 순서]

1. 부가가치세란?
2. 부가가치세는 누가, 얼마나 낼까?
3. 부가가치세 때문에 싸우기 싫다면?
4. 부가가치세를 매길 때, 토지·건물 가격은 어떻게 정할까?
5. 건물을 사고파는 사람이 모두 임대사업자라면 부가가치세 환급
6. 사업 전체를 주고받는 포괄적 양도양수 계약이란?

7. 아파트 분양권 입주권 전매 양도세소득세 토지 상가 양도세율, 양도소득세율 계산 방법
8. 개인사업자 경비처리/비용처리 증빙 급여 인건비 신고 경조사비 한도(축의금 부조금)
9. 무료 세무상담, 국세청 홈택스 상담 전화로 복잡한 부동산 세금 문제 해결

 

 

상가에서 월세를 받았을 때뿐만 아니라 상가를 사고팔 때도 부가가치세를 내야 합니다.
상가를 산 사람이 부가가치세를 내지 않으면 상가를 판 사람이 부가가치세(부가세)에 더해 가산금(세금이나 공공요금 등을 지정된 날짜까지 내지 않으면 추가로 내야 하는 벌금)까지 내야합니다.

 

부가가치세란?

상가나 오피스텔 같이 주목적이 사업용인 부동산을 사고팔 때 최종소비자인 매수자가 부담해야 하는 세금이 부가가치세입니다.
그렇다면 월세를 받는 주택도 사고 팔 때 부가가치세를 내야 할까요?
아닙니다.
주택의 주목적은 돈을 벌려는 사업이 아니라 주거이기 때문에 세를 받는다고 하더라도 부가가치세를 내지 않습니다.

 

부가가치세는 누가, 얼마나 낼까?

부가가치세는 상가나 오피스텔을 매도한 사람이 냅니다.
하지만 자신의 돈으로 내는 것이 아니라 매수한 사람에게 돈을 받아서 냅니다.
월세에 붙는 부가가치세를 내는 사람은 임대인이지만, 그 돈은 임차인이 부담하는 것과 같은 이치입니다.

상가나 오피스텔을 사고팔 때 내는 부가가치세는 거래되는 건물 가격의 10%입니다.
예를 들어 상가 건물과 그 건물이 깔고 앉은 토지의 가격을 합한 매매가격이 10억원인데 그중 건물 가격이 3억원이라면, 내야 하는 부가가치세는 건물 가격의 10%인 3,000만원입니다.
월세의 경우에는 월세의 10%에 해당하는 금액을 부가가치세로 냅니다.

 

부가가치세 때문에 싸우기 싫다면?

실제로 상가나 오피스텔을 거래하다 보면 매수인이나 매도인 그리고 중개인까지 모두 부가가치세를 간과했다가 나중에는 분쟁이 생개는 경우가 종종 생깁니다.

앞에서 말했듯이 부가가치세는 건물을 파는 사람이 내지만, 그 돈은 건물 사는 사람이 부담합니다.
그러나 이러한 사실을 잘 모르는 사람도 있으므로, 반드시 계약서의 특약사항란에 부가가치세는 거래가격과 별도로 매수인이 부담한다는 '부가가치세 별도' 문구를 적어둬야 합니다.
참고로 월세를 계약할 때도 마찬가지로 계약서의 특약사항란에 '부가가치세 별도'라는 문구를 넣어야 합니다.

 

 

부가가치세를 매길 때, 토지·건물 가격은 어떻게 정할까?

계약 당시부터 계약서에 토지 가격과 건물 가격을 따로 기재한 경우에는 그것을 기준으로 합니다.
하지만 건물 가격과 토지 가격을 합한 총액을 매매가격으로 기재하여 건물 가격과 토지 가격을 구분할 수 없는 경우에는 매매가격에서 토지는 공시지가(국토교통부 홈페이지에서 확인), 건물은 기준시가(국세청 홈페이지에서 확인)의 비율을 따져 각각의 가격을 산출해야 합니다.

[부가가치세 계산 예시]

상가 실제 매매가 12억원, 토지 공시지가 3억원, 건물 기준시가 5억원

· 토지가액 = 12억원 x 3억원 ÷ 8억원 = 4억 5,000만원
· 건물가액 = 12억원 x 5억원 ÷ 8억원 = 7억 5,000만원

부가가치세는 건물가액으로 계산된 7억 5000만원의 10%인 7,500만원입니다.

 

건물을 사고파는 사람이 모두 임대사업자라면 부가가치세 환급

상가나 오피스텔을 사고팔 때 매도인이 매수인한테 돈을 받아 부가가치세를 냅니다.
이때 만약 매도인이 임대사업자이고, 매수인도 사업개시일로부터 20일 이내에 관할 세무서에 가서 임대사업등록(매매계약이 체결되면 계약서 첨부하여 바로 임대사업자등록이 가능)을 한다면, 매수인은 자신이 부담했던 부가가치세를 되돌려  받을 수 있습니다.(부가가치세 환급)

왜 그럴까요?
부가가치세는 사업자가 내긴 하는데, 그 돈은 사업자가 아닌 최종소비자가 부담하는 세금이기 때문입니다.
임대사업자등록을 하면 그 상가나 오피스텔을 산 사람은 소비자가 아니라 임대업을 하는 사업자가 됩니다.
이러한 이유로 매수인은 이미 자신이 낸 부가가치세를 되돌려 받는 것입니다.

그렇다면 이렇게 사는 사람이나 파는 사람 모두 임대사업자인데 굳이 부가가치세를 냈다가 다시 되돌려 받는 수고를 해야 할까요? 좀 편리한 방법은 없을까요?
그래서 이러한 경우에는 '포괄양수도 계약'을 합니다.

 

사업 전체를 주고받는 포괄적 양도양수 계약이란?

포괄양수도 계약이란 눈에 보이는 상가나 오피스텔만 사고파는 계약이 아니라, 건물은 물론이고 눈에 보이지 않는 임대사업까지 통쨰로 상대방에게 넘겨주는 계약을 말합니다.
다시 말해 매수인은 부동산뿐만 아니라 임대사업까지 넘겨받는 것이므로 부가가치세를 별도로 내지 않아도 되는 것입니다.

단, 포괄양수도 계약을 하기 위해서는 앞에서도 언급했듯이 상가나 오피스텔을 매수한 사람과 매도한 사람이 모두 임대사업자로 등록되어 있어야 합니다.

부동산 중개업소에 '포괄양도양수 계약서' 양식이 있으므로 이것으로 상가나 오피스텔 계약을 하면 되고, 상가나 오피스텔을 매수한 사람은 임대사업자 등록을 할 때 이 계약서를 세무서에 제출하면 됩니다.

그럼 일반 매매계약서는 따로 작성하지 않아도 될까요?
아닙니다.
포괄양수도 계약서는 세무서에 신고하기 위해 작성하는 것이므로, 이와 별도로 상가나 오피스텔 매매계약서도 반드시 작성해야 합니다.
그리고 이 계약서의 특약사항에 '본 계약은 포괄양수도 계약임' 이라는 문구를 넣어주어야 합니다.

 

 

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