임대사업자 거주주택 비과세 조건 양도소득세 임대 주택 자동말소

임대사업자 거주주택 비과세 조건 양도소득세 임대 주택 자동말소 

[글 포스팅 순서]

1. 임대주택사업자의 거주주택 비과세 
2. 신규 등록에 따른 거주주택 비과세 적용 여부
3. 자동등록말소에 따른 거주주택 비과세 추징
4. 적용 사례
5. 2023년 자동말소 및 자진말소제도 폐지 시 거주주택 비과세 요건

6. 주택 임대사업자 종부세 합산 배제 건설임대사업자 종합부동산세 
7. 간이과세자 기준 일반과세자와 간이과세자 차이 부동산 임대사업자
8. 주택 임대소득 과세대상 2000만원 이하 세율 계산

 

 

임대사업자는 기본적으로 다주택자에 해당합니다.
따라서 본인이 거주하는 주택이든, 임대하는 주택이든 이에 대해서는 양도세 비과세 혜택을 부여할 이유가 없습니다.
하지만 거주주택에 대해서는 비과세를 해주는 것이 임대업을 원활히 영위할 수 있다고 보아 이에 대해서는 제한적으로 비과세를 해주고 있습니다.

다만, 최근 임대등록제도가 바뀜에 따라 이제도에서 다양한 쟁점들이 발생하고 있습니다.

임대주택사업자의 거주주택 비과세 

주택임대사업자들은 다음과 같은 요건을 갖춘 상태에서 거주주택을 양도하면 비과세를 받을 수 있습니다.

구분	내용	비고
임대주택	· 관할 지자체에 민간임대주택으로 등록할 것 · 관할 세무서에 사업자등록을 할 것 · 주택의 기준시가의 합계액이 해당 주택의 임대 개시일 당시 6억원(수도권 밖은 3억원)을 초과하지 아니할 것 · 등록 후 5년 이상 임대할 것
거주주택	· 1세대 1주택(일시적 2주택 포함)에 해당할 것 · 2년 이상 보유할 것 · 2년 이상 거주할 것	2019년 2월 12일 이후 취득분은 평생 1회만 비과세를 적용함. 단, 이날 현재 거주하고 있는 주택 등은 횟수에서 제외함.

 

신규 등록에 따른 거주주택 비과세 적용 여부

2020년 7월 11일 이후부터 임대등록제도가 대폭 바뀌었습니다.
따라서 바뀐 규정에 따라 거주주택 비과세 적용 여부를 확인해야 합니다.

1) 단기로 임대등록을 하고자 하는 경우
2020년 8월 18일 이후부터 단기임대제도는 폐지되었으므로 더 이상 거주주택 비과세를 받을 수 없습니다.

2) 장기로 임대등록을 하고자 하는 경우
아파트를 제외한 주택들은 10년 장기로 임대등록이 가능합니다.
따라서 거주주택 등에 대한 비과세 요건을 갖추면 거주주택에 대해 비과세를 받을 수 있습니다.
다만, 이러한 비과세는 평생 1회로 제한을 합니다.

 

자동등록말소에 따른 거주주택 비과세 추징

1) 자동말소된 경우
주택임대사업자가 거주주택에 대한 비과세를 받기 위해서는 기본적으로 임대주택은 5년 이상 임대를 해야 합니다.
그런데 4년 단기등록으로 인해 자동말소가 되면 5년을 채울 수가 없습니다.
이에 세법은 기실현된 거주주택 비과세에 대해서는 추징을 하지 않도록 하고 있습니다.
한편, 자동 말소된 이후에 거주주택을 양도할 때에는 말소일로부터 5년 내에 이를 양도해야 비과세를 적용합니다.
참고로, 2호 이상 임대 시에는 최초로 등록 말소되는 날을 기준으로 5년을 처분기한으로 합니다.

2) 말소를 희망한 경우
의무임대기간이 경과되기 전에 본인이 임대등록말소를 요청한 경우 거주주택 비과세를 받기 위해서는 의무임대기간의 1/2 이상을 임대하고 말소 후 5년 내에 거주주택을 양도하면 비과세를 허용하고 있습니다.

 

 

적용 사례

[사례]

· A 주택: 2015년 취득(거주한 적이 없음. 다세대주택임)
· B 주택: 2000년 취득(2000년대 초반에 2년 거주한 적이 있음)

Q1) 앞의 상황에서 일반규정에 따른 비과세가 가능한가?
가능하지 않습니다.
두 주택 모두 오래 보유해 일시적 2주택 비과세 등이 성립하지 않을 것으로 보기 때문입니다.

Q2) 만일 A주택을 임대등록한 후 B주택을 바로 양도해도 비과세가 가능한가?
그렇습니다. 이 점이 파격적인 제도에 해당합니다.

Q3) A 주택을 10년 장기임대로 등록한 후 중간에 이를 양도한 후에 B주택을 양도했습니다. 이 경우에도 비과세는 가능한가?
그렇습니다. 이 경우에는 더 이상 임대사업자가 아니며 1세대 1주택에 해당하므로 비과세가 가능합니다.
참고로 이때 2년 등의 보유기간은 임대 주택의 양도와 무관하게 해당 주택의 취득일로부터 기산합니다.
(2022년 5월 10일 보유기간 리셋제도가 폐지됨)

2023년 자동말소 및 자진말소제도 폐지 시 거주주택 비과세 요건

2023년 중에 아파트가 자동말소 및 자진말소 대상에서 제외되면 최초 말소일로부터 5년 내에 처분해야 하는 요건이 적용되지 않을 전망입니다. 다만, 이 법이 개정되어 시행되기 전에 이미 말소된 주택이 있다면 최초 말소된 날을 기준으로 5년 내에 거주주택을 양도해야 비과세를 받을 수 있을 것으로 보입니다.

 

주택 임대사업자 종부세 합산 배제 건설임대사업자 종합부동산세 

주택 임대사업자 종부세 합산 배제 건설임대사업자 종합부동산세

간이과세자 기준 일반과세자와 간이과세자 차이 부동산 임대사업자

 

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주택 임대소득 과세대상 2000만원 이하 세율 계산

 

주택 임대소득 과세대상 2000만원 이하 세율 계산