주택 임대사업자 종부세 합산 배제 건설임대사업자 종합부동산세

주택 임대사업자 종부세 합산 배제 건설임대사업자 종합부동산세 

[글 포스팅 순서]

1. 임대사업자는 다주택자
2. 주택임대사업자의 종부세 과세
3. 주택임대사업자의 종부세 합산배제
4. 신규 등록에 따른 종부세 합산배제 적용 여부
5. 등록말소에 따른 종부세 추징

6. 1가구 2주택 종합부동산세 종부세 줄이려면 부부공동명의 세대 절세 방법
7. 승계조합원 취등록세 취득세 양도소득세 조합원 입주권 재산세 종부세
8. 다가구 다세대 차이점, 다가구 주택 양도소득세 종부세 임대소득세 비과세 다세대주택 차이 이란?
9. 부부 공동명의 장단점 양도소득세 증여세 종부세 취득세 재산세 양도세 종합부동산세 변경 계산
10. 재산세 부과기준 납부 재산세 과세표준, 과세 기준일 재산세 계산 방법

 

 

임대사업자는 다주택자

임대사업자는 기본적으로 다주택에 해당합니다.
따라서 주택 수가 많으면 종부세가 많이 나올 수 있습니다.
이에 종부세법은 주택임대사업을 원활히 해주기 위해 일정한 요건을 갖춘 주택들에 대해서는 합산배제를 해주고 있습니다.
하지만, 최근 이에 대한 개정으로 종부세 합산배제를 받지 못하는 일들이 많아져 상황에 따라서는 종부세 부담이 매우 커질 것으로 보입니다.

주택임대사업자 종부세 계산

 

주택임대사업자의 종부세 과세

주택임대사업자가 보유한 주택도 원칙적으로 종부세 과세대상이 됩니다.
다만, 제한적으로 요건을 갖춘 주택에 한해 종부세 합산배제를 해주고 있습니다.

 

주택임대사업자의 종부세 합산배제

종부세는 개인별로 합산해 과세하므로 전국의 모든 주택들의 기준시가를 합산해 과세하는 방식을 취하고 있습니다.
따라서, 종부세가 과세되지 않기 위해서는 세법에서 정하고 있는 합산배제 주택에 해당되어야 합니다.

요건	건설임대주택	일반매입임대주택
임대등록(지차제)	필요함.	좌동
사업자등록(세무서)	필요함.	좌동
주택 수	2호 이상	1호 이상
면적	149㎡ 이하	없음.
기준시가	6억원 (2021년 영 시행일 이후 등록분은 9억원) 이하	좌동
의무임대기간	· 5년 · 8년(2018. 4.1 이후)	좌동
임대료 5% 증액제한	적용 (2019. 2.12 이후 계약체결 또는 갱신분)	좌동
합산배제신청	9월 16일~30일	좌동
합산배제 미적용	-	2018.9.14 이후 조정지역 내 취득분

 

 

신규 등록에 따른 종부세 합산배제 적용 여부

2020년 7월 11일 이후부터 임대등록제도가 대폭 바뀌었습니다.
따라서 바뀐 규정에 따라 종부세 합산배제 여부를 확인해야 합니다.

1) 단기로 임대등록을 하고자 하는 경우
단기임대제도는 폐지되었으므로 종부세 합산배제를 받을 수 없습니다.

2) 장기로 임대등록을 하고자 하는 경우
아파트를 제외한 나머지 주택들은 종부세 합산배제를 받을 수 있습니다.
하지만, 2018년 9월 14일 이후 조정대상지역 내에서 주택을 취득(유상 및 무상) 한 후 이를 임대등록한 경우에는 합산배제를 적용 받을 수 없습니다. 주의하시기 바랍니다.

 

등록말소에 따른 종부세 추징

 

주택임대사업자 종부세 과세, 사진: 연합뉴스

1) 자동말소된 경우
법에서 정한 의무임대기간(5년, 8년)을 충족한 경우라면 감면받은 종부세는 추징이 되지 않습니다.
하지만 자동말소된 이후에는 다른 주택에 합산되어 종부세가 나올 수 있음에 유의해야 합니다.

2) 말소를 희망한 경우
법에서 정한 의무임대기간 전에 자진말소를 한 경우에는 기실현된 종부세 합산배제는 추징을 하지 않습니다.

종합부동산세 추징에 대한 예외규정 신설
종전	현행
□ 임대주택이 법령상 요건*을 미충족한 경우 경감 세액 및 이자상당가산액 추징 *의무임대기간(5~8년) 준수, 임대료 5% 상한 등 ·예외 -의무임대기간을 충족한 후 임대료 상한 미준수 <추가>	-민간임대주택법상 자진·자동 등록 말소

적용시기는 민간임대주택법 시행일 2020년 8월 18일 이후 자진·자동 등록말소 하는 분부터 적용합니다.

자동말소된 주택이 추가되면 세부담이 크게 증가될 가능성이 높습니다.
증과세율이 적용될 수 있기 때문입니다.
따라서 말소된 주택이 발생하면 6월 1일 전에 양도나 증여 등을 통해 주택 수를 정리하는 것이 필요해 보입니다.

 

 

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