경락 잔금대출 한도 금리 경매 낙찰 대출 상담사 가능금액 DSR 부동산 아파트

경락 잔금대출 한도 금리 경매 낙찰 대출 상담사 가능금액 DSR 부동산 아파트

[글 포스팅 순서]

1. 수익형 부동산의 경락잔금대출
2. 수익형 부동산 경락잔금대출 한도
3. 대출상담사와 주거래 은행에서 도움받기

4. 토지 담보대출 금리 한도 땅 담보 대출 DSR 농협 농지 시골땅 대출
5. 무직자 주택담보대출 전세 자금대출 조건 프리랜서 전업주부 추정 소득인정액 이란
6. 전세사기 대환대출, 피해자 대출 저금리 완화 공공임대 주택, 법률지원
7. 신생아 특공 특례 대출 구입자금 특별공급 전세자금 저금리 대출(특공)

 

 

수익형 부동산의 경락잔금대출

경매가 대중화되고 경매시장의 규모가 커지면서 은행 등 금융사에서도 낙찰자를 위한 대출상품을 많이 내놓고 있습니다. 과거에는 경매 부동산에 대한 막연한 편견으로 인해 금융사에서 잔금대출을 기피하는 경우도 많았으나 소유권 이전과 동시에 1순위로 근저당을 설정하는 등 안정성과 수익성이 검증되면서 은행에서도 적극적으로 대출을 권유하는 실정입니다.

"경락잔금대출은 모든 규제에서 예외 아닌가요?" 전혀 아닙니다.
한때는 지식산업센터에 경락잔금대출이 90%까지 나오던 시절도 있었습니다.
하지만 최근에는 경락잔금대출도 일반 매매 계약시 대출과 크게 다르지 않습니다.

최종 한도를 결정할 때 상가소액임차인 최우선변제금을 공제한다는 것도 동일하고, LTV(주택담보인정비율) 한도 역시 낙찰받은 물건이라고 해서 특별히 우대받는 것은 없습니다.
그러니 이제부터 '저 이거 경매로 받은 물건인데요?' 하며 대출에서 면죄부를 기대해서는 안 됩니다.

수익형 부동산 경락잔금대출 한도

수익형 부동산을 경매로 매수할 때는 낙찰자 개인의 소득과 신용등급, 기존 부채, 보유 부동산에 따라 대출 한도가 달라집니다. 또 은행 지점의 리스크 관리 방침과 담당자의 재량도 중요합니다.

일반적으로 수익형 부동산의 LTV는 감정가의 60~70%, 낙찰가의 70~80% 선에서 보수적으로 접근하는 것이 좋습니다.
본인은 최대 한도를 예상하며 자금 계획을 세웠는데, 은행에서는 주변 경매 낙찰률 등의 이유로 대출 한도를 깍는다면 매우 난감한 상황이 펼쳐지기 때문입니다.

특히 경매 미납사건의 90% 이상은 생각만큼 대출이 나오지 않은(예상과 달리 융통할 돈이 없는) 경우 입니다.
그러니 "제가 경매를 낙찰받았는데, 90%까지 대출이 안 나오면 큰일 나요!" 하는 식의 접근은 매우 위험합니다.

최근에는 정부에서 부동산시장 안정책의 일환으로 대출 때 LTV(주택담보인정비율)나 DTI(총부채상환비율) 규정을 통해 사실상의 대출을 규제하고 있습니다.

 

 

단, 정부는 전세사기 피해자의 주거 안정을 위해 특별법 시행일인 2023년 6월1일부터 1년간 한시적으로 대출 규제를 완화해 주고 있습니다.

피해자들을 위한 주담대는 한도 4억원 이내에서 DSR·DTI 적용하지 않기로 했습니다. 
LTV는 일반 주담대의 경우 60~70%에서 80%(비규제 지역)로 완화했습니다. 
거주 주택이 경매에 넘어가 피해자가 낙찰받은 경우 실행하는 경락 대출은 전 지역에서 낙찰가 전체를 대출해 줍니다.

그리고 수익형 부동산을 경매로 매수할 때 장점은 분명 있습니다.
상가는 특히 유찰되는 경우가 많아서 좀 더 저렴하게 매수할 수 있습니다.
또 본인이 적정 매수가를 판단해서 입찰하는 방식도 합리적입니다.
그러니 경매의 장점은 최대한 이용하되, 대출에 한해서는 최대한 보수적으로 접근하는 전략을 추천합니다.

대출상담사와 주거래 은행에서 도움받기

초보자가 경매에 입찰하기 전 정확한 대출금액을 미리 가늠하기란 쉽지 않은 일입니다.
한 가지 팁을 드리자면, 경매법정에 나온 대출상담사들의 명함을 잘 받아두는 것입니다.
경매를 낙찰받고 그중 한두 명에게 진지한 대출 상담을 받다 보면 정확한 자금 계획을 세울 수 있습니다.

그렇게 친분을 쌓아둔 대출상담사가 있다면, 다음 경매에 입찰할 때도 큰 도움을 받을 수 있습니다.
나의 자산 상황을 잘 알고 있는 대출상담사에게 미리 매각물건의 사건번호, 예상입찰가, 원하는 대출금액 등을 전달해 두면 좀 더 수월하게 예산 계획을 세울 수 있습니다.

또한 경락잔금대출을 받아서 잔금을 납부하고자 한다면 미리 주거래은행 등을 통해 입찰하려는 부동산의 대출 가능액과 이자율 등을 사전에 확인 할 수도 있습니다.
특히 경매 부동산의 경우 유치권, 법정지상권, 예고등기 등 특수권리가 인수되는 경우 금융사에서 대출 자체를 거부하는 경우가 부지기수입니다.
그러므로 낙찰자가 인수하는 특수권리가 있는 부동산에 대해서는 입찰에 좀 더 신중해야 하며 잔금미납으로 낙찰의 기회를 날리지 않도록 대출 가능액에 대한 조사를 꼼꼼히 할 필요가 있습니다.

 

 

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