고가주택 양도세 장기보유 특별공제율 기준 12억원 양도소득세 계산방법

고가주택 양도세 장기보유 특별공제율 기준 12억원 양도소득세 계산방법

[글 포스팅 순서]

1. 고가주택 양도세 계산방법(feat. 장기보유특별공제)

2. 양도소득세 필요경비 항목 양도세 공제항목 양도소득세 절세 방법
3. 양도세 절세 부부 공동명의 장단점 다주택자 양도세 완화 일시적 1가구 2주택 비과세 요건 절세방법
4. 토지 취득세율 재산세 부과기준 계산법 과세표준 양도세율 양도소득세
5. 토지 매매 세금 양도소득세 계산 양도세율 땅 매매 세금
6. 분양권 손피 뜻 양도소득세 손피거래 란? 손피 양도세 계산 방법
7. 류현진 프로필 나이 아내 배현진 대전 집 연봉 와이프 부인 아나운서 성적 살림남 재단 재산

고가주택 양도세 계산방법(feat. 장기보유특별공제)

세법에서는 고가주택을 12억원이라는 금액을 기준으로 해서 규정하고 있습니다.
종합부동산세의 경우 1세대 1주택자에 대해서 기준시가를 기준으로 12억원을 공제하지만 양도세에서의 고가주택은 실거래가 12억원을 기준으로 판단합니다.

KB부동산에서 제공하는 자료에 따르면 2023년 4월 서울아파트 평균 매매 가격은 11억 9944만원이라고 발표되었습니다.
서울아파트의 평균 가격이 12억원에 육박하다 보니 1세대 1주택이라고 하더라도 서울의 웬만한 서울아파트는 고가주택에 해당되어 12억원을 초과하는 부분에 대해서는 비과세를 적용받을 수 없습니다.

고가주택에 대한 양도세는 어떻게 계산되는지 계산방법을 알아보겠습니다.

양도차익 X (양도가액 - 12억원) / 양도가액

간혹 12억원을 넘는 액수를 토대로 세금을 내야 한다고 생각하는 분들이 있습니다.
계산식에서도 나타나듯이 전체 양도차익에서 12억원을 초과하는 부분이 전체 양도가액에서 차지하는 '비율만큼'을 과세하는 부분으로 계산됩니다.
반대로 비과세되는 부분은 전체 양도가액에서 12억원이 차지하는 비율이 비과세 되는 셈입니다.

이해를 돕기 위해 예를들어 계산해보겠습니다.

양도가액이 15억원이고 취득가액이 10억원으로 5억원의 양도차익이 발생했다고 가정하겠습니다.
이때 전체 양도차익 5억원중에서 12억원을 촤과하는 비율 20%만큼은 과세가 되고, 반대 비율 80%에 대해서는 비과세가 되는 양도차익으로 계산됩니다.
즉 양도차익 총 5억원 중 1억원은 과세, 4억원은 비과세가 되는 것입니다.

양도차익까지 계산되었다면 다음 단계는 장기보유특별공제입니다.
양도세 계산구조에서 장기보유특별공제는 보유 기간에 따라 최대 30%까지 공제가 적용됩니다.
그러나 고가 주택에서는 더 까다롭게 적용됩니다.
고가주택에 대한 장기보유특별공제는 단순히 오래 보유한다고 해서 공제를 받을 수 있는 것이 아닙니다.
보유 기간과 거주 기간에 따라 다른 장기보유 특별공제율이 적용됩니다.
 최대 80%까지 적용 받을 수 있습니다.

구분	보유기간(보유 기간 중 2년 이상 거주)	거주 기간
2년 이상	-	8% (3년 이상 보유 시 적용)
3년 이상	12%	12%
4년 이상	16%	16%
5년 이상	20%	20%
6년 이상	24%	24%
7년 이상	28%	28%
8년 이상	32%	32%
9년 이상	36%	36%
10년 이상	40%	40%

예를 들어 6년 3개월 보유 중 3년 11개월을 거주했다면 보유 기간의 6년 이상 24%와 거주 기간 3년 이상 12%를 합한 36%의 공제율을 적용하게 됩니다.
장기보유특별공제 이후의 계산 방법은 양도세 계산구조와 동일하게 기본 공제와 과세표준, 세율을 사용해 계산합니다.

양도소득세 필요경비 항목 양도세 공제항목 양도소득세 절세 방법

양도소득세 필요경비 항목 양도세 공제항목 양도소득세 절세 방법

양도세 절세 부부 공동명의 장단점 다주택자 양도세 완화 일시적 1가구 2주택 비과세 요건 절세방법

양도세 절세 부부 공동명의 장단점 다주택자 양도세 완화 일시적 1가구 2주택 비과세 요건 절세

토지 취득세율 재산세 부과기준 계산법 과세표준 양도세율 양도소득세

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토지 매매 세금 양도소득세 계산 양도세율 땅 매매 세금

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