양도소득세 필요경비 공제 항목 양도세 절세 취득세 인테리어 비용

양도소득세 필요경비 공제 항목 양도세 절세 취득세 인테리어 비용

[글 포스팅 순서]

1. 양도소득세 필요경비(양도세 필요경비 항목)

2. 입주권과 분양권의 차이 주택수 포함 전매 양도소득세 양도세율 취득세
3. 분양권 손피 뜻 양도소득세 손피거래 란? 손피 양도세 계산 방법
4. 일시적 1가구 2주택 비과세 요건 양도세 취득세 기간 조건
5. 고가주택 양도세 장기보유 특별공제율 기준 12억원 양도소득세 계산방법
6. 연금저축펀드 세액공제 IRP 차이 단점 연금저축 ETF 수령 방법

 

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양도소득세 필요경비(양도세 필요경비 항목)

양도소득세 과세에서 필요경비 항목이 무엇인지 잘 이해하고 이를 최대한 활용하는 것이 양도세 과세를 줄여서 양도세 세 부담을 줄일 수 있는 방법이 됩니다.

그렇다면 어떻게 해야 필요경비를 잘 활용할 수 있을까요?
필요경비라고 하니 일단 관련 경비라는 것은 쉽게 알 수 있겠지만, 문제는 모든 경비가 인정되는 것이 아니라 일부에 대해서만 인정받을 수 있다는 것입니다.

아래의 표에서 보듯이, 양도세 필요경비 중 일부만 인정받을 수 있는데 취득 시 납부한 취득세(취득원가를 구성함으로써 이후 양도차익을 줄이는 효과가 있다), 각종 수수료, 그 외 인테리어 관련 경비임을 알 수 있습니다.

그런데 오른쪽의 불인정 항목도 우리가 흔히 생각하는 인테리어 경비라 헷갈리기 쉽습니다.
그렇다면 어떤 게 인정되고 또 어떤 게 인정되지 않을까요?
쉽게 구분할 수 있는 큰 방법은 큰 공사인지 아닌지로 구분하는 것입니다.
이를 조금 어려운 말로는 '자본적 지출' 인지 아니면 시간이 지나면 없어지는 '수익적 지출'인지 구분한다고 합니다.

[양도세 필요경비 인정·불인정 항목들]

인정	불인정
취득세 등	도배, 장판 비용
각종 수수료(법무사, 세무사, 중개사)	보일러 수리 비용
샤시 설치비	싱크대, 주방기구 구입비
발코니 개조 비용(확장비 포함)	페인트, 방수공사비
난방시설(보일러) 교체 비용 (수리 X)	대출금 지급이자
상하수도 배관 공사비	경매 취득 시 명도비
자산을 양도하는 데 있어서 직접 지출한 계약서 작성비용, 소개비, 양도소득세 신고서 작성비용	매매계약 해약으로 인한 위약금
자산 취득과정에서 발생한 소송비용	기타 각종 소모성 경비들

예를 들어 샤시 설치, 발코니 개조, 보일러 교체, 배관공사 등은 해당 주택의 내용연수를 연장시키는 등 획기적인 개선에 해당하므로 자본적 지출로서 필요경비로 인정됩니다.

카드결제, 현금영수증 등 적격증빙을 미리 갖추어두는 것이 필요한데, 이러한 이유로 양도세 절세는 매각할 때 하는 것이 아니라 이미 취득 단계부터, 더 구체적으로는 인테리어 공사 때부터 준비해야 하는 것임을 알 수 있습니다.

반면 도배, 보일러 수리(교체와 구분), 싱크대 등은 '수익적 지출'로 보아 필요경비로 인정되지 않습니다.
기껏 큰돈을 들여 공사를 했는데 인정받지 못한다니 조금은 아쉬울 수 있습니다.

특히 욕실공사의 경우 우리 입장에서는 나름 큰 공사라 생각할 수 있겠지만 과세당국에서는 인정하지 않으니 유의해야 합니다.

2017년도 조세심판원 사례를 보면 욕실 공사비도 양도소득세 필요경비로 인정받은 사례가 있지만 해당 주택에 한하여 인정받은 것으로, 일반적인 욕실 공사비는 필요경비 불인정 항목입니다.
이상의 내용을 정리하면 다음 표와 같습니다.

[양도소득세 필요경비 항목 정리]

구분	내용	비고
취득세	취득세 납부 내역	위택스 조회 가능
법무사, 세무사 수수료	전문 자격사로 현금영수증 발행 필수
중개수수료	취득, 양도 수수료만 인정하며 임차 수수료는 인정받지 못함	불가피한 경우 계좌이체 내역
자본적 지출	새시, 발코니 확장, 보일러 교체, 배관 공사, 시스템 에어컨 등	적격 증빙(카드 결제)

한 가지 더 추가하면, 신규 아파트의 '인테리어 옵션'은 특별한 경우가 아니라면 하는 것이 유리합니다.
옵션 중에는 필요경비로 인정받지 못하는 항목도 있지만 그럼에도 전체 금액이 취득가로 인정되어 추후 양도 차익을 줄여주는 역할을 합니다.

만약 옵션 구성이 마음에 들지 않아서 입주 후 개별 인테리어 공사를 한다면 이때는 다시 원칙으로 돌아가서 자본적 지출만 필요경비만 인정되니 차이점을 잘 이해하고 결정해야합니다.

 

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