입주권과 분양권의 차이 주택수 포함 전매 양도소득세 양도세율 취득세

입주권과 분양권의 차이 주택수 포함 전매 양도소득세 양도세율 취득세

[글 포스팅 순서]

1. 조합원 입주권, 분양권 뜻 이란?
2. 입주권과 분양권의 차이점 세 가지
3. 입주권과 분양권 비과세 적용

4. 승계조합원 취등록세 취득세 양도소득세 조합원 입주권 재산세 종부세
5. 고가주택 양도세 장기보유 특별공제율 기준 12억원 양도소득세 계산방법
6. 일시적 1가구 2주택 비과세 요건 양도세 취득세 기간 조건
7. 상속 1가구 2주택 일시적 2주택 비과세 양도소득세 양도세 요건
8. 신한은행 적금 토스뱅크 적금 추천 신한 토스 페이 자유적금 금리 이율4.5%
9. 금 투자 방법 금 ETF 금통장 금펀드 금 현물 투자 가장 안전한 방법 세금

조합원 입주권, 분양권 뜻 이란?

조합원 입주권이나 분양권이란 말을 많이 들어보았을 것입니다.
두 단어의 이름이 '권'으로 끝나고, 새로운 부동산을 취득할 수 있는 '권리'를 뜻한다는 점 때문에 비슷한 단어처럼 보입니다.
실제로 두 용어를 혼동해서 사용하는 경우도 제법 많습니다.

입주권이란 '도시 및 주거환경정비법'에 따른 권리처분계획의 인가 및 '빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법'에 따른 사업 시행 계획 인가로 취득하는 '입주자로 선정된 지위'를 말합니다.
'헌 집 줄게, 새 집 다오'이런 노랫말처럼 입주권은 기존주택이 권리로 바뀌고 다시 신규주택으로 바뀌는 절차를 거치는 것입니다.
그렇기 때문에 청약통장이 필요 없고 조합원의 지위를 얻을 수 있는 헌 집이 필요합니다.

분양권이란 '주택법' 등 각종 법률에 따른 주택에 대한 공급계약을 통해 얻은 '주택을 공급받는 자로 선정된 지위'를 말합니다.
로또 청약이라는 표현을 들어본 적이 있을 것입니다.
당첨만 되면 프리미엄이 수억 원이 붙는다는 신문기사나 주변에서 하는 이야기를 한 번 쯤은 들어보았을 것입니다.
소위 로또 청약으로 받게 되는 것이 분양권이니다.
분양권은 청약으로 당첨이 결정되므로 청약통장이 필요합니다.

입주권과 분양권의 차이점 세 가지

입주권, 분양권 모두 주택이라는 실체는 존재하는 않는 '권리'인 상태입니다.
그렇지만 그 권리를 양도하는 경우 큰 차이점을 보입니다.

① 1세대 1주택 비과세 적용 여부
우선 1가구 1주택 비과세 적용 여부입니다.
분양권은 부동산을 취득할 수 있는 권리에 불과하기 때문에 1가구 1주택 비과세게 적용될 여지가 전혀 없습니다.
그렇지만 입주권은 기존에 보유하던 주택이 권리로 바뀐 것이기 때문에 입주권을 1개 소유한 1세대가 입주권 외 다른 주택을 소유하지 않았다면 그 입주권을 양도한다면 1세대 1주택 비과세를 적용받을 수 있습니다.

단 주택에서 권리를 바뀌는 시점인 관리처분계획인가일을 기준으로 1세대 1주택 비과세 요건을 갖춘 입주권에 한해 적용 받을 수 있습니다.

② 양도세율

구분	입주권	분양권
2년 이상 보유	기본세율	60%
1년 이상 ~ 2년 미만 보유	60%
1년 미만 보유	70%	70%

2년 이상 보유 후 양도하는 경우 입주권은 주택에 대한 양도소득세율과 동일하게 기본세율이 적용되지만, 분양권은 2년 이상 보유하더라도 단일세율인 60%의 세율이 적용됩니다.

③ 취득세, 재산세, 종합부동산세
입주권은 당초 주택을 취득할 때 취득세를 납부해야 하고, 구주택이 멸실된 이후 입주권을 매수한다면 토지에 대한 취득세를 납부해야 합니다. 그리고 재건축, 재개발 등으로 신축주택의 완공 후 등기를 할 때 다시 취득세를 내야 합니다.
그러나 분양권은 준공되어 등기를 할 때 한 번만 취득세를 내면 됩니다.

그리고 보유세인 재산세와 종합부동산세는 권리상태인 분양권에는 당연히 과세가 되지 않지만, 입주권의 경우 멸실 전의 주택이라면 재산세와 종합부동산세가 부과되고 멸실 이후라면 토지에 대한 재산세를 납부해야 하는 차이점이 있습니다.

입주권과 분양권 비과세 적용

1주택을 보유하고 있는 중에 청약에 당첨되어 분양권을 취득하거나 조합원 권리승계로 입주권을 취득하게 되는 사례가 많이 있습니다. 입주권과 분양권 모두 양도세를 산정할 때 주택수에 포함되어 2주택으로 계산됩니다.

이런 경우에도 일시적 1가구 2주택 비과세와 마찬가지로 종전주택 취득 후 1년이 지난 후 입주권 및 분양권을 취득했다면, 해당 입주권 및 분양권을 취득한 날을 기준으로 3년 이내에 종전주택을 양도했을 때 비과세가 적용 됩니다.

만약에 신축되는 집으로 이사를 가려고 입주권 및 분양권을 취득했으나 건축이 지연되면서 3년 넘게 건물이 완광되지 않았다면, 과세를 피하기 위해 기존에 살고 있던 종전주택을 억지로 양도해야 하는 상황이 발생하게 됩니다.
이런 상황을 대비하기 위해 비록 3년이 경과하더라도 다음의 요건을 갖춘다면 3년 이후에 종전주택을 양도했을 때 비과세를 적용받을 수 있습니다.

• 준공 후 3년 내 신규주택으로 이사해 1년 이상 거주할 것
• 준공 전 또는 준공 이후 3년 이내에 종전주택을 양도할 것

승계조합원 취등록세 취득세 양도소득세 조합원 입주권 재산세 종부세

승계조합원 취등록세 취득세 양도소득세 조합원 입주권 재산세 종부세

고가주택 양도세 장기보유 특별공제율 기준 12억원 양도소득세 계산방법

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일시적 1가구 2주택 비과세 요건 양도세 취득세 기간 조건

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상속 1가구 2주택 일시적 2주택 비과세 양도소득세 양도세 요건

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