주택임대사업자 거주주택 비과세 요건 혜택 양도세 세금 특례

주택임대사업자 거주주택 비과세 요건 혜택 양도세 세금 특례

[글 포스팅 순서]

1. 주택임대사업자 거주주택 비과세 특례의 개요
2. 임대사업자 거주주택 비과세의 거주요건

3. 부동산 매매 시 세금 매도 시 세금 양도소득세 절세 방법
4. 양도소득세 필요경비 공제 항목 양도세 절세 취득세 인테리어 비용
5. 입주권과 분양권의 차이 주택수 포함 전매 양도소득세 양도세율 취득세
6. 상속 1가구 2주택 일시적 2주택 비과세 양도소득세 양도세 요건
7. 고가주택 양도세 장기보유 특별공제율 기준 12억원 양도소득세 계산방법

주택임대사업자 거주주택 비과세 특례의 개요

주택을 모두 보유한 상태에서 비과세를 받는 방법도 있습니다.
바로 주택임대사업자 거주주택 비과세 특례입니다.
우선 이 제도는 '취지'를 잘 이해해야 합니다.
굉장히 헷갈리기 쉽기 떄문에 자칫 전혀 다른 방향으로 갈 수도 있어서입니다.

전제조건은 주택임대사업자이기 때문에 거주하고 있는 주택을 제외하고 남은 주택음 임대주택으로 등록해야 합니다.
즉 미등록임대주택은 해당하지 않습니다.
또한 거주주택, 등록임대주택 각각 요건이 다르며 알아야 할 내용도 꽤 많기에 주의를 요합니다.
하라라도 어기면 비과세를 받지 못하기 때문입니다.

그렇다면 이렇게 주택 수가 많은데 과세당국은 왜 비과세 혜택을 주는 것일까요?
이유는 임대차시장 안정을 위해서 도입된 주택임대사업자 제도를 초기에 활성화하기 위해서입니다.
임대사업자의 주택 수가 늘어나면 그 결과 주택임대사업자가 거주하는 주택은 비과세를 받지 못하는 문제가 생깁니다.
이에 정부는 "주택임대사업자가 거주하고 있는 주택을 양도하는 경우, 요건을 갖춰 등록한 임대주택이 있다면 해당 임대주택은 거주주택 비과세 판단 시 제외함으로써 거주주택 비과세를 가능하게 한다."라고 하여 혜택을 주고 있습니다.
이 문구를 중심으로 해당 내용을 더 구체적으로 살펴보겠습니다.

1) 주택임대사업자가 거주하고 있는 주택을 양도하는 경우
이 제도를 통해 비과세를 받으려면 가장 먼저 주택임대사업자가 거주하고 있는 주택을 양도해야 합니다.
이때 거주요건은 '무조건' 갖추어야 하며 조정대상지역과, 비조정대상지역을 구분하지 않으니 유의해야 합니다.

2) 요건을 갖춰 등록한 임대주택
단순히 임대주택으로 등록했다고 되는 게 아니라, 요건을 갖춰 등록해야 합니다.

3) 해당 임대주택은 거주주택 비과세 판단 시 제외
가장 헷갈리기 쉬운 부분입니다.
많은 이들이 임대주택으로 등록하면 주택 수에서 제외되는 것으로 잘못 알고 있는데, 전혀 그렇지 않습니다.
주택임대사업자가 본인이 거주한 주택을 양도할 때 요건을 갖춰 등록한 임대주택이 비과세 판단 시 주택 수에서 제외되는 것이므로 꼭 이 둘을 구분해야 합니다.

만약 이를 구분하지 못하면 간혹, "집이 세 채인데 이 중 두 채를 임대주택으로 등록했으니 남은 게 한 채라서 비과세가 가능하구나." 하고 잘못 판단할 수 있습니다.

임대사업자 거주주택 비과세의 거주요건

1) 거주주택 양도일 현재 '2년 이상' 거주 필수
본 제도는 말 그대로 '거주주택 비과세 특례'입니다.
따라서 해당 거주주택에 '무조건' 거주를 해야 합니다.

간혹, '비조정대상지역이니 보유만 해도 되지 않나요?'라고 질문하는 사람들도 있는데, 이건 조정·비조정대상지역과 무관합니다. 주택임대사업자가 거주하는 주택에 한하여 혜택을 주는 제도이니 2년 거주는 필수입니다. 
그렇데 이 부분을 많은 사람들이 오해햐고 놓치는 경우가 허다합니다.

2) '2년 거주' 기간은 통산하여 합산
다만 2년 거주 기간은 연속하여 할 필요는 없고 통산하여 합산한다.
즉, '1년 거주 + 임대 + 7개월 거주 + 임대 + 5개월 거주....' 이런 식으로 양도일 현대 통산하여 2년 이상 거주를 했다면 무방합니다.

3) 양도 당시 거주하고 있을 필요는 없음
거주주택은 2년 이상 거주하면 되는 것이지, 양도 당시에도 거주할 필요는 없습니다.

이상의 내용이 거주주택 비과세 특례에 있어서 거주주택 요건입니다.
물론 다른 유주택 가족이 함께 살고 있다면 이때는 주택 수가 추가될 수 있습니다.
주민등록표와 실제 거주하는 가족을 일치시키는 것은 양도세 비과세에 있어서 기본 중의 기본입니다.

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