비사업용토지 양도소득세율 사업용 토지 양도세율 세금 바꾸는 변경 방법

비사업용토지 양도소득세율 사업용 토지 양도세율 세금 바꾸는 변경 방법

[글 포스팅 순서]

1. 사업용 토지인지가 중요하다
2. 비사업용 토지를 사업용 토지로 인정받으려면
3. 사업용 토지 및 비사업용토지 양도소득세율(양도세율)

4. 지목 종류 토지 28개 항목 및 지목변경 방법(feat.유지 전 답 대 구거란)
5. 토지 지목의 종류 변경 방법, 땅 값 높이는 전답 임야 지목 변경
6. 부동산 매매 시 세금 매도 시 세금 양도소득세 절세 방법
7. 양도소득세 필요경비 공제 항목 양도세 절세 취득세 인테리어 비용

사업용 토지인지가 중요하다

토지는 특이하게 사업용 여부와 어떤 용도로 사용하는지에 따라 보유세와 양도세가 달리 부과됩니다.
이 말을 처음 듣는 사람도 당연히 사업용이 절세에 더 유리할 것이라고 추측할 수 있을 것입니다.

이유는 과도한 투기 수요를 막고 '경자유전' 원칙에 충실하기 위해서인데, 그렇다고 토지를 농지로만 쓰는 것은 아니고 토지 용도(지목)에 따라 다양하게 활용할 수 있기에 이걸 어떻게 활용하느냐에 따라 합법적인 범위 내에서 절세도 가능합니다.

여기에서 '사업용 토지'를 이해하기 위해서는 토지를 용도를 알아야 합니다.
이때 용도를 '지목'이라 합니다.
즉 토지는 각각의 용도(지목)가 있는데 해당 용도에 맞지 않게 사용한다면 재산세, 종합부동산세와 같은 보유세는 물론 양도세(양도소득세율)에 있어서도 일정 부분 불이익을 주겠다는 것입니다.

비사업용 토지를 사업용 토지로 인정받으려면

이 경우는 크게 세 가지가 있습니다.

첫째, 토지를 해당 지목에 맞는 용도로 사용해야 합니다.
농지는 농지 소재지 또는 연접한 시군구(직선거리 30km 이내)에 거주하면서 직접 농사를 지어야 하며, 임야는 소재지 (연접지와 30km 이내)에 실제 거주해야 하며, 대지는 건물을 짓거나 주차장으로 사용해야 용도에 맞게 사용하는 것으로 봅니다.

둘째, 사용용도뿐만 아니라 기간요건도 만족해야 합니다.
즉, 세법에서 정한 기간 이상 동안 사용해야 하는데 토지를 팔기 직전의 3년 중에서 2년 이상의 사업용으로 사용하거나, 직전 5년 중에서 3년 혹은 토지 보유기간의 60% 이상 동안을 사업용도에 맞게 사용해야 합니다.
따라서 해당 토지를 팔기 전 2년을 사업용으로 사용한다면 사업용 토지로 과세됩니다.

셋째, 직접 농사를 짓는 게 불가능하다면 농지은행에 8년 이상 위탁하는 방법도 있습니다.
농지의 경우 상시 농업에 종사하거나, 농작업의 2분의 1이상을 자기 노동력으로 경작 또는 재배해야 합니다.
그런데 이러한 자경기간 중에 근로소득(총급여) 혹은 사업소득(농업, 임업 및 비과세 농가부업소득, 부동산 임대소득 제외)의 합계가 3700만원 이상인 과세기간은 경작기간에서 제외 됩니다.

따라서 회사를 다니고 있는 근로소득자라면 총급여가 1년에 3700만원 미만이고 실제 농사를 지었다는 증빙이 있어야 해당 자경기간으로 인정받을 수 있을 것입니다.

따라서 이게 불가능한 경우에는 세 번째 방법인 농지은행에 위탁을 하면 사업용 토지로 인정받을 수 있습니다.

그 외 다음의 경우에도 사업용 토지로 인정됩니다.

1) 상속으로 취득한 농지를 상속개시일로부터 5년 내 매도하는 경우
2) 직계존속이나 배우자가 8년 이상 재촌, 자경한 농지, 임야, 목장용지를 상속, 증여받은 경우
3) 2005년 12월 31일 이전에 취득한 종중이 소유한 토지
4) 공익사업을 위해 협의매수, 수용되는 토지로, 취득일이 사업인정고시일로부터 5년 이전인 토지
   (단, 2021년 5월 4일 전 사업인정고시된 사업은 2년 이전)

사업용 토지 및 비사업용토지 양도소득세율(양도세율)

[토지 매매 양도세 누진세율]

과세표준	일반세율	비사업용토지 세율	누진공제
1200만원 이하	6%	6% + 10% =16%	-
4600만원 이하	15%	15% + 10% =25%	108만원
8800만원 이하	24%	24% + 10% =34%	522만원
1억 5000만원 이하	35%	35% + 10% =45%	1490만원
3억원 이하	38%	38% + 10% =48%	1940만원
5억원 이하	40%	40% + 10% =50%	2540만원
10억원 이하	42%	42% + 10% =52%	3540만원
10억원 초과	45%	45% + 10% =55%	6540만원

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