용적률과 건폐율, 용적률이란? 용도지역(주거지역) 건폐율이란?

용적률과 건폐율, 용적률이란? 용도지역(주거지역) 건폐율이란?

[글 포스팅 순서]

1. 모든토지에는 건폐율과 용적율(용적률)이 적용
2. 건폐율이란?
3. 용적률(용적율)이란?
4. 건폐율과 용적율을 활용한 가상의 건물 건축
5. 주거지역에서의 건폐율과 용적률

6. 토지 지목의 종류 변경 방법, 땅 값 높이는 전답 임야 지목 변경
7. 토지 투자의 원칙 토지이용계획확인원 열람 땅투자 좋은 논 밭 고르는 방법
8. 땅 시세 정확한 땅값 시세 토지 시세 확인 방법

 

 

모든토지에는 건폐율과 용적율(용적률)이 적용

우리나라의 모든 토지에는 건폐율과 용적률(율)이 적용이 됩니다.
그리고 건폐율에 따라 1층 면적이, 용적율에 따라서 건물의 높이가 결정됩니다.

그렇기 떄문에 토지를 공부하려 하는 사람이라면 도시지역의 토지나 도시가 아닌 비도시지역의 토지를 막론하고 건폐율과 용적율의 개념은 알고 있어야 합니다.
토지라는 상품은 건물을 짓기 위한 투자 상품이기에, 택지라는 투자물의 최종 상태도 건물을 신축하는 것이기 때문입니다.

건폐율이란?

그럼 건폐율이란 무엇일까요?
건폐율이란 대지 면적에 대한 바닥 면적의 비율입니다.
바닥 면적이란 쉽게 말해서 1층의 면적이라고 생각하면 됩니다.
이해를 돕기 위해 대지의 면적을 ㎡가 아닌 평으로 예를 들어 살펴보겠습니다.

우리나라의 토지는 21개의 용도지역으로 구분지어져 있고, 각 용도지역 별로 건폐율이 정해져 있습니다.
그중 1종과 2종 일반 주거지역의 건폐율은 60%입니다.
건폐율이 60%라는 말은 대지 면적이 100평이라고 가정했을 때 바닥 면적을 대지 면적의 60%만큼 지을 수 있다는 것입니다.

여기서 60%인 건폐율은 최대의 면적을 의미합니다.
즉 60%를 초과하여 지을 수는 없지만 60%이하로는 건축할 수 있습니다.
만약 60%의 건폐율을 모두 반영하여 건물을 짓는다면 대지 면적 100평 위에 1층 면적이 60평인 건물이 가능합니다.
대지 면적이 200평이고 건폐율이 60%라면 1층 면적으로 120평까지 가능하고, 건축주가 원한다면 1층을 100평이나 80평으로 지어도 됩니다.

건폐율은 대지면적에 대한 건축면적의 비율을 의미. 사진 출처=이코노믹리뷰

[건폐율 제외대상]

- 시설물의 높이가 1m이하인 부분(예,옥외계단)
- 외벽중심선에서 1m이하로 돌출된 지붕,처마,차양

 

 

용적률(용적율)이란?

다음으로 용적율을 알아보겠습니다.
용적율이란 대지 면적에 대한 연면적의 비율입니다.
여기서 연면적이란 건평이라고도 불리는데, 건물의 총 면적을 뜻하는 말입니다.
예를 들어 3층짜리 건물이 1층 60평, 2층 60평, 3층 60평일 떄 연면적을 계산하면 다음과 같습니다.

• 1층 60평 + 2층 60평 + 3층 60평 = 총 180평 

이때 각 층의 바닥 면적의 합계인 180평이 연면적입니다.
그럼 대지가 100평이라고 가정할 때 용적율이 200%라는 것은 어떤 의미일까요?
용적률이란 대지 면적에 대한 연면적의 비율이므로, 대지 면적 100평에 대해 200%만큼 건축할 수 있다는 의미입니다.

• 100평 x 용적률 200% = 200평

그렇다면 100평의 토지에는 연면적 200평만큼의 건물을 지을 수 있습니다.

용적률은 건축물 연면적의 대지면적에 대한 백분율을 의미. 사진 출처=이코노믹리뷰

[용적율 제외대상]

- 지하층의 면적
- 지상층의 주차용으로 쓰이는 면적(필로티 밑 주차장)

 

건폐율과 용적율을 활용한 가상의 건물 건축

그럼 이제 건폐율과 용적률을 모두 적용하여 건물을 지어 보겠습니다.
대지 면적이 100평, 건폐율이 60%, 용적율이 200%라고 가정했을 때 건물의 모습은 어떠할까요?
먼저 바닥 면적 즉 1층의 최대 면적은 몇 평을 지을 수 있을까요?

이떄 건폐율과 용적률을 최대한도로 적용하여 건물을 올린 다고 가정해보겠습니다.
건폐율이란 대지 면적에 대한 바닥 면적의 비율이라고 했으므로 100평에 대한 60%, 즉 1층을 60평을 지을 수 있습니다.
바닥 면적을 산출했으니 다음으로 용적률을 적용해보겠습니다.
용적률은 100평에 대해 200%라고 했으므로 이 건물은 연면적 200평까지 지을 수 있습니다.

• 1층 60평 + 2층 60평 + 3층 60평 + 4층 20평 = 200평

건폐율과 용적율은 이렇게 건물의 1층 면적과 건물의 높이를 결정하고 건물의 모습까지 결정하므로 택지에 투자한다면, 특히 건물을 짓는다면 반드시 알아 두어야 합니다.

 

주거지역에서의 건폐율과 용적률

	용도지역	건폐율	용적률
전용주거지역	제1종전용주거지역	50%이하	50%이상 100%이하
	제2종전용주거지역	50%이하	100%이상 150%이하
일반주거지역	제1종일반주거지역	60%이하	100%이상 200%이하
	제2종일반주거지역	60%이하	150%이상 250%이하
	제3종일반주거지역	50%이하	200%이상 300%이하
준주거지역	준주거지역	70%이하	200%이상 500%이하

 

 

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