분양권 양도소득세 주택수 포함 취득세 조합원 입주권 양도세율

분양권 양도소득세 주택수 포함 취득세 조합원 입주권 양도세율

[글 포스팅 순서]

1. 분양권과 조합원 입주권의 비교
2. 사례
3. 분양권 양도소득세 조합원 입주권 양도세
4. 분양권 주택수 포함 분양권 양도소득세 취득세 적용시점/시기(오피스텔, 아파트 입주권)
5. 아파트 분양권 입주권 전매 양도세소득세 토지 상가 양도세율, 양도소득세율 계산 방법
6. 오피스텔 주택수 포함? 오피스텔 분양권 주택수 제외? 취득세 세율

 

 

분양권과 조합원 입주권의 비교

분양권은 주택  청약제도에 의해 생성이 되며, 조합원입주권은 주택 재건축 또는 재개발 사업과정에서 조합원 자격에 의해 생성이 됩니다.

이를 비교하면 다음과 같습니다.

구분	분양권	조합원입주권
생성방법	주택법에 의한 청약제도	조합원 자격 취득으로 발생
양도세 비과세 여부	불가능	가능
양도세 중과세제도 적용 여부	적용되지 않음	좌동
보유기간 산정방법	분양권 취득일 ~ 양도일	구주택 취득일 ~ 양도일
주택 수에 포함여부	포함되지 않음 단, 2021.1.1 이후시기 취득분부터는 포함	주택 수에 포함
신축주택 취득시기	잔금청산일	완공일
취득세 부과기준	분양가액 x 1 ~ 3% 원칙	공시원가 x 2.8%
신축주택에 대한 비과세 산정방법	잔금청산일을 기준으로 보유기간 산정함	구주택 취득일~신주택 양도일 기준으로 보유기간 산정함

분양권은 양도세 비과세가 적용되지 않습니다.
사실상 주택으로 기능을 하고 있기 때문입니다.
하지만 조합원이 가지고 있는조합원 입주권은 보유기간 중 주택의 기능을 하고 있었기 때문에 비과세를 받을 수 있도록 하고 있습니다.
한편 분양권에 의한 신축주택의 취득일은 잔금청산일이나 조합원입주권은 완공일을 기준으로 합니다.
분양권은 유상승계취득의 개념이 조합원입주권은 원시취득의 개념이 적용되기 때문입니다.

 

사례

[사례 1]

A씨는 1주택을  보유하고 있습니다.
그는 최근 분양권 1개를 계약했다.
A씨는 언제 주택을 양도하면 비과세를 받을 수 있을까요?

분양권은 단순한 권리입니다.
따라서 분양권 상태에서 1주택을 양도하면 언제든지 비과세를 받을 수 있습니다.
만일 주택이 완공되는 경우에는 잔금청산일로부터 3년(또는 1~2년) 내 기존 주택을 양도하면 비과세를 받을 수 있습니다.
다만, 2021년 1월 1일 이후 취득한 분양권은 주택 수에 포함되므로 다른 주택의 비과세판단에 영향을 주게 됩니다.

[사례 2]

B씨는 1주택을 보유하고 있습니다.
그는 최근 조합원입주권 1개를 구입했습니다.
B씨는 언제 주택을 양도하면 비과세를 받을 수 있을까요?

조합원입주권은 앞의 분양권과는 달리 거의 주택과 유사합니다.
그래서 현행세법에서는 조합원입주권 구입일로부터 3년 내에 기존 주택을 양도하면 비과세를 적용합니다.
다만, 조합원입주권을 취득한 목적이 완공된 주택으로 이사를 가는 실수요목적인 경우에는 비과세를 허용합니다.
(단, 기존 주택에 거주하고 있는 세대원들이 모두 완공된 주택으로 완공일로부터 2년 내 이사를 해야 하고, 그 완공된 주택에서 1년 이상 거주를 해야 하는 조건이 추가됩니다). 
이러한 원리는 2021년 이후에 취득한 분양권에 대해서 동일하게 적용되고 있습니다.

 

 

분양권 양도소득세 조합원 입주권 양도세

분양권 양도소득세 조합원 입주권 양도세

분양권 주택수 포함 분양권 양도소득세 취득세 적용시점/시기(오피스텔, 아파트 입주권)

 

분양권 주택수 포함 분양권 양도소득세 취득세 적용시점/시기(오피스텔, 아파트 입주권)

아파트 분양권 입주권 전매 양도세소득세 토지 상가 양도세율, 양도소득세율 계산 방법

 

아파트 분양권 입주권 전매 양도세소득세 토지 상가 양도세율, 양도소득세율 계산 방법

오피스텔 주택수 포함? 오피스텔 분양권 주택수 제외? 취득세 세율

 

오피스텔 주택수 포함? 오피스텔 분양권 주택수 제외? 취득세 세율