승계조합원 취등록세 취득세 양도소득세 조합원 입주권 재산세 종부세

 

[글 포스팅 순서]

1. 승계조합원 비과세 요건 판정
2. 승계조합원 보유기간 
3. 조합원 입주권 취득세 재산세 종합부동산세 양도소득세
4. 분양권 양도소득세 주택수 포함 취득세 조합원 입주권 양도세율
5. 분양권 양도소득세 조합원 입주권 양도세
6. 분양권 주택수 포함 분양권 양도소득세 취득세 적용시점/시기(오피스텔, 아파트 입주권)
7. 아파트 분양권 입주권 전매 양도세소득세 토지 상가 양도세율, 양도소득세율 계산 방법

 

 

승계조합원 비과세 요건 판정

재건축이나 재개발사업에서 관리처분계획인가일이라는 것이 있습니다.
이날은 대부분 사업이 확정되므로 세법은 이날 전은 부동산, 그리고 그 이후부터 완공일까지는 조합원입주권으로 봅니다.
그리고 이날을 기준으로 그 전은 원조합원, 그리고 이날 이후에 원조합원의 권리의무를 승계한 사람을 승계조합원이라고 합니다.

그렇다면 만일 원조합원이 완공된 주택을 양도하는 경우 비과세요건을 어떻게 판정할까요?
원조합원은 1주택자에 해당합니다.

• 보유요건 → 구주택 보유기간 + 공사기간 + 새 주택 보유기간
• 거주요건 → 구주택 거주기간 + 새 주택 거주기간

 

승계조합원 보유기간 

원 조합원이 가지고 있는 조합원입주권을 승계취득했습니다.
이러한 조합원들을 승계조합원이라고 하는데 이들은 어떻게 보유기간을 정할까요?

• 보유요건 → 새 주택 보유기간
• 거주요건 → 새 주택 거주기간

원 조합원은 종전 주택과 공사기간 그리고 새 주택의 보유기간을 합산하지만, 승계조합원은 완공일로부터 그리고 일반분양자는 잔금지급일로부터 보유기간을 따집니다.
보유기간을 어떻게 따지느냐에 따라 비과세나 세율 적용 등에서 차이가 나기 때문에 상당히 중요한 내용이 됩니다.

 

조합원 입주권 취득세 재산세 종합부동산세 양도소득세

입주자로 선정된 지위는 구주택을 보유하고 있으면서 정비사업조합의 조합원으로 취득한 지위(원조합원)뿐만 아니라 관리처분계획인가일 이후 조합원을 승계 취득한 지위(승계조합원)를 포함한다.

낡은 주택을 정비하는 사업은 일반적으로 ▲조합설립 ▲사업시행인가 ▲관리처분계획 인가 ▲철거 및 착공 ▲준공 ▲조합해산 순으로 진행된다. 이 과정에서 조합원입주권으로 전환되는 시점은 취득세·재산세·종합부동산세 및 양도소득세에서 차이를 보인다.

취득세·재산세·종합부동산세에서는 구주택 멸실일을 기준으로 부동산이 조합원입주권으로 전환되고 양도소득세의 경우 관리처분계획 인가일을 조합원입주권으로 전환된다. 조합원입주권을 승계 취득할 경우 권리의 취득 시점과 신규 주택의 완공 시점 두 차례 각각 취득세를 납부해야 한다. 
권리의 취득 시점에는 토지에 대한 취득(4%), 신규 주택의 완공 시점에 건축물 부분의 취득(2.8%)으로 보아 각각 취득세를 부담하게 된다.

이때 주의할 점은 구주택의 실질적 멸실 여부에 따라서 주택의 취득(1~12%), 토지의 취득(4%)으로 나뉘기 때문에 멸실 여부를 확인해야 한다. 현행 취득세법에서는 조합원입주권을 취득하는 시점에 구주택이 멸실되지 않은 경우 주택의 취득(1~12%)으로 보고 있고 구주택이 멸실된 경우 토지의 취득(4%)으로 보고 있기 때문이다.

한편 도정법상 재개발사업의 경우 공익사업을 지원하기 위해 취득세 감면 특례가 존재한다. 
재개발사업 '정비구역지정고시일 이전 부동산 소유자'에 한해 지방세특례제한법에 규정해 주택 완공 시점 납부해야 하는 추가분담금에 대한 취득세를 일부분(50% 또는 75%) 감면하고 있다.

재산세와 종합부동산세로 구분할 수 있는 보유세에 있어서 조합원입주권은 신축 주택이 완공되기 전까지 토지를 보유한 것으로 보기 때문에 토지에 대한 보유세를 부담하게 된다. 취득세와 마찬가지로 조합원입주권의 전환 시점이 구주택의 실질적 멸실시점이기 때문에 재산세와 종합부동산세의 과세 기준일인 6월 1일 구주택의 실질적 멸실 여부를 주의해야 한다.

 

 

분양권 양도소득세 주택수 포함 취득세 조합원 입주권 양도세율

분양권 양도소득세 주택수 포함 취득세 조합원 입주권 양도세율

분양권 양도소득세 조합원 입주권 양도세

 

분양권 양도소득세 조합원 입주권 양도세

분양권 주택수 포함 분양권 양도소득세 취득세 적용시점/시기(오피스텔, 아파트 입주권)

분양권 주택수 포함 분양권 양도소득세 취득세 적용시점/시기(오피스텔, 아파트 입주권)

아파트 분양권 입주권 전매 양도세소득세 토지 상가 양도세율, 양도소득세율 계산 방법

아파트 분양권 입주권 전매 양도세소득세 토지 상가 양도세율, 양도소득세율 계산 방법