부부 공동명의 장단점 분양권 취득세 증여세 변경절차 아파트 주의사항

부부 공동명의 장단점 분양권 취득세 증여세 변경절차 아파트 주의사항

[글 포스팅 순서]

1. 아파트 분양 공동명의
2. 분양권 공동명의 전환 시 주의해야 할 것들
3. 분양권은 언제 파는 것이 좋을까?
4. 분양권 전매 절차

5. 부담부증여 양도소득세 양도세 취득세 계산(양도세율 취득세율) 부담부증여란? 증여세
6. 부부 공동명의 장단점 양도소득세 증여세 종부세 취득세 재산세 양도세 종합부동산세 변경 계산
7. 양도세 절세 부부 공동명의 장단점 다주택자 양도세 완화 일시적 1가구 2주택 비과세 요건 절세방법
8. 분양권 양도소득세 조합원 입주권 양도세

 

 

아파트 분양 공동명의

아파트 분양을 공동명의 변경은 아파트 소재 담당 구청에서 하면 된다.
필요서류로는 아파트 공급 계약서, 증여계약서, 계약자 신분증 및 인감도장, 공동명의자 신분증 및 인감도장 등이 있다.
두 사람 모두 방문할 필요 없다. 한 사람만 방문해도 변경할 수 있다.

다음은 중도금 대출은행에 방문해야 한다.
대출 조건 변경신청서나 대출승계확인서를 받으면 된다.
은행에 갈 때는 두 사람이 함께 가야 한다.

마지막으로 분양 사무소에 대출승계확인서, 아파트 공급 계약서 등을 제출해야 한다.

 

분양권 공동명의 전환 시 주의해야 할 것들

분양권을 보유 중에 부부 공동명의로 전환하는 경우가 있다.
이때 주의할 것이 있다.

부채를 승계시키면서 분양권을 증여하면 이는 세법상 부담부 증여에 해당되어 증여세와 양도세 과세 문제가 발생하기 때문이다. 다만, 프리미엄이 없는 경우에는 이러한 문제가 발생하지 않는다.

예를 들어 현재 불입액이 2억원이고 대출은 1억원이며, 프리미엄은 4억원인 분양권이 있다고 하자.
이 상태에서 분양권의 1/2을 배우자에게 증여한다고 하자.
이 경우 세금 관계를 정리하면 다음과 같다.

• 대출을 승계하지 않는 경우: 증여가액은 총 6억원(불입액 + 프리미엄P)의 1/2인 3억원이므로 증여세는 발생하지 않는다. 부부간에는 6억원까지 증여세가 발생하지 않는다.
• 대출을 승계한 경우: 3억원 중대출 승계액 5,000만원은 양도가액이 되고 나머지 2억 5,000만원은 증여가액이 된다.
  따라서 증여세는 없지만 양도세가 발생한다.
  양도세는 양도가액 5,000만원에서 취득가액을 차감해서 계산한다.
  취득가액은 전체 불입금액의 절반인 1억원에 대해(5,000만원 / 3억원)을 곱한 833만원이 된다.

 

 

분양권은 언제 파는 것이 좋을까?

일반 분양자가 완공된 아파트를 팔 때 보유 기간 산정에 분양권 보유 기간은 포함되지 않는다.
그렇기 때문에 완공된 후 단시일 내 팔면 높은 세율을 적용받게 된다.

결국 실수요자나 장기 보유자가 아니라면 분양권 상태에서 양도하는 편이 더 유리할 수 있다.
물론 이러한 의사 결정은 잔금 보유 능력, 전매 가능 여부, 시세 예측 등의 변수에 따라 달라질 수 있다.

한편, 2021년 이후부터 분양권도 주택 수에 포함되므로 분양권 외 다른 주택을 팔 때 비과세와 중과세에 많은 영향을 줄 수 있다. 상당히 파괴력이 큰 제도에 해당될 수 있다.
참고로 분양권과 분양권으로 취득한 아파트의 양도세율은 다음과 같다.

• 분양권 양도: 2021년 6월 1일 이후부터는 지역과 무관하게 무조건 1년 미만은 70%, 1년 이상은 60%를 적용한다.
  
  
• 분양 아파트의 양도: 잔금 지급일로부터 1년 미만은 70%, 1~1년 미만은 60%, 2년 이상은 6~45%를 적용한다.
  
  
• 분양권 양도 후 주택 양도: 2021년에 취득한 분양권과 주택 보유 중에 분양권을 처분한 후에 주택을 1세대 1주택으로 바로 양도하면 비과세를 받을 수 없다. 1주택만 보유한 날로부터 2년 이상 보유한 후에 양도해야 하기 때문이다.
  1주택만 보유한 날로부터 2년 이상 보유한 후에 양도해야 하기 때문이다. 

 

분양권 전매 절차

분양권 전매는 준공 전 분양권을 거래하는 것을 말한다. 
투기과열을 막기 위해 일정 기간에는 거래를 금지하는데, 이것을 분양권 전매 제한이라고 한다. 
분양권 전매 방법은 시행사와 분양받은 사람이 아파트 당첨 분양 계약을 한 뒤 분양권 전매 계약을 체결하면 된다. 
시청, 군청 또는 구청에 가서 부동산 거래 계약 신고서를 접수한다. 

실거래 신고를 할 때는 분양권 매매 계약서, 분양 계약서, 신분증 등이 필요하다. 
분양권 매매 다음 절차는 중도금 대출 승계다. 매도자와 매수자가 함께 은행에 방문해서 진행하면 된다. 
중도금 대출 승계가 끝나면 시행사나 시공사를 통해 분양권 명의를 변경한다. 

마지막으로 매수자는 분양 계약서를 받고 매도자는 양도소득세 신고를 하면 분양권 전매가 완료된다.

 

 

부담부증여 양도소득세 양도세 취득세 계산(양도세율 취득세율) 부담부증여란? 증여세

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분양권 양도소득세 조합원 입주권 양도세

 

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