접도구역이란 행위제한 건축행위 접도구역 건폐율 형질변경 지정고시

접도구역이란 행위제한 건축행위 접도구역 건폐율 형질변경 지정고시

[글 포스팅 순서]

1. 접도구역이란? 접도구역 뜻
2. 접도구역 행위제한 
3. 접도구역 건폐율 및 건축행위

4. 맹지 뜻 탈출 건축허가 맹지에 도로 내는 방법 주위토지 통행권 개설
5. 농업진흥지역 절대농지 농업진흥구역 농업보호구역 건축 행위 해제 이란?
6. 토지 투자의 원칙 토지이용계획확인원 열람 땅투자 좋은 논 밭 고르는 방법
7. 토지 취득세율 재산세 부과기준 계산법 과세표준 양도세율 양도소득세

 

 

접도구역이란? 접도구역 뜻

흔히들 도로와 가까이 붙어 있는 토지는 좋다고 합니다.
건축법상 도로가 붙어 있는 토지가 건축도 가능해서 향후 토지의 가격이 오를 가능성이 높습니다.
사실 인플레이션만 따라가도 오릅니다.
이것이 토지 투자의 기본 중 기본입니다.
그런데 문제는 도로와 딱 붙어 있다고 해서 좋지 않는 경우도 있습니다.
도로라고 해서 다 같은 도로가 아니라는 뜻입니다.

접도구역이 바로 그것인데, 접도구역이란 도로 구조에 대한 부서지고 망가짐의 방지, 미관 보존 또는 교통에 대한 위험을 방지하기 위해 도로 경계선으로부터 일정 거리를 초과하지 아니하는 범위에서 '도로법'에 따라 지정·고시된 구역을 말합니다.

접도구역 뜻, 출처: 서울특별시 홈페이지

접도구역은 보통 '숨은 땅'이라고 알려져 있습니다. 
접도구역은 도로와 붙어 있는 땅으로 도로가 확장될 것을 대비하거나 차량 이탈사고 등에 의한 피해를 막기 위해 도로 경계선에서 일정 거리 이내의 지역을 지정합니다.

접도구역은 일반국도의 경우 도로경계선으로부터 5m 이내, 고속도로의 경우 20m 이내로 지정 고시할 수 있습니다. 
이 접도구역으로 지정되면 건물의 신축이나 증축, 땅의 형질 변경에 제한이 생깁니다.

 

 

접도구역 행위제한 

이러한 접도구역에서는 토지의 형질을 변경하는 행위, 건축물이나 공작물의 신축, 개축, 증축하는 행위가 금지됩니다.
따라서, 접도구역으로 지정되면 이 지정 부분 외의 지역에서만 건축이 가능합니다.
만약 건축을 하게 되더라도 접도구역은 보통 주차장과 같이 개발행위가 아닌 용도로만 사용이 가능합니다.
따라서 접도구역이 속한 땅을 구매할 때 접도구역으로 지정된 만큼은 정상가에서 차감하여 하는 것입니다.

그러한 이유는 주행 속도가 낮은 도로와 달리 국도나 고속도로, 자동차전용도로는 주행속도가 높습니다.
그런데 이러한 속도가 빠른 도로와 경계선은 자동차의 이탈과 같은 위험이 항상 존재합니다.
만약 있을지도 모르는 불측의 사고를 방지하고자 하는 것입니다.

다만, 이러한 접도구역은 '국토의 계획 및 이용에 관한 법률'에 따른 지구단위계획구역이나 국토교통부령으로 접도구역의 지정이 필요하지 아니하다고 인정되는 지역은 지정하지 않습니다.
특히나 교통의 위험이 없다고 판단되는 지역이나 '국토의 계획 및 이용에 관한 법률'에 따른 용도지역상 도시지역은 접도구역으로 지정되지 않습니다.
도시지역은 차량의 통행이 빈번해 주행속도가 고속국도나 자동차전용도로에 비해서 현저히 낮아 위험도가 저감되기 때문입니다.

또한 도시지역과 인접한 1킬로미터 이내에 있는 지역 중 주민들의 집단적인 생활근거지로 이용되는 지역도 접도구역에서 제외됩니다. 그래서 그나마 다행인 것은 접도구역은 건축물을 지을 수는 없지만 교통에 필요한 통로, 진입로는 설치할 수 있습니다.

하지만 과거 정부는 이 접도구역의 규제를 어느 정도 풀었습니다. 
기존 고속도로 양쪽 20m에 달하는 접도구역을 10m로 확 줄인 것입니다.
이로써 여의도의 18배에 달하는 면적이 규제에서 벗어났습니다.
고속도로변의 정도 구역을 소유하고 있던 많은 지주들에게 희소식이 되었습니다.

 

 

접도구역 건폐율 및 건축행위

접도구역에 포함되는 토지의 면적도 건폐율 산정에는 제약이 없습니다.
예를 들어, 100평의 토지에 접도구역에 포함된 면적이 20평이면 나머지 80평에 대해서만 건폐율 산정이 아니고, 100평 전체에 대하여 건폐율을 적용합니다.
만약 건폐율이 40%라면 60평의 건물을 지을 수가 있습니다.
하지만, 지정된 접도구역 선을 넘어가면 않됩니다.
즉, 80평의 토지에 60평의 건물을 지을수 있습니다.

나머지 20평은 마당이나 주차장, 또는 쉽게 허물수 있는 가건물 형태의 구조물 축조 등으로 활용하면 됩니다.
영구적인 고정구조물이나 건물은 도로에서 좀 물러나 건축하라는 의미입니다.
접도구역에서의 행위제한 및 건축행위를 확대해 놓은 도로법시행령 제46조에 정해 놓은 사항을 추가로 확인해보면 다음과 같습니다.

접도구역에서의 허용행위는 농업용 분뇨장이나 원두막을 설치할 수 있고, 약 9평(30㎡)이하의 농산물 판매용 야외 좌판설치 및 비영구적인 시설 즉, 가설축조물 개념에 따르는 농업, 원예용의 비닐하우스를 세울 수가 있으며 그 운영에 필요한 냉·난방기 시설도 허용됩니다. 
또한 안전시설로 축대나 옹벽도 가능한데 이것은 관할 기관에서 협의를 할 사항입니다.

하지만 접도구역은 건축물의 건축 등 개발이 불가능하므로 투자용으로 매입하는 것은 피하는 것이 좋습니다.

아는 만큼 보인다고 했던가요?
이제 접도구역의 의미를 알게 된 이상 우리도 어느 정도는 토지를 사야 할 때 눈 여겨 봐야 할 점을 알 수 있게 된 것입니다. 이제 활용하는 일만 남게 되었으니, 토지 임장을 가더라도 남들보다 더 많은 걸 알게 될 것입니다. 또한 토지를 매수할 때 접도구역이 있다면 온전히 전체 면적을 평단가로 계산하여 매수하지 말고 접도구역에 해당하는 부분 만큼은 정상가에서 차감하여 거래를 하는 것을 꼭 기억하도록 해야합니다.

 

 

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