맹지 뜻 탈출 건축허가 맹지에 도로 내는 방법 주위토지 통행권 개설

맹지 뜻 탈출 건축허가 맹지에 도로 내는 방법 주위토지 통행권 개설

[글 포스팅 순서]

1. 맹지 뜻, 맹지란?
2. 맹지 탈출 방법(요령): 건축허가를 위한 도로 내는 방법(도로 개설)

3. 토지 투자의 원칙 토지이용계획확인원 열람 땅투자 좋은 논 밭 고르는 방법
4. 토지사용승낙서 양식 법적 효력 작성요령 철회 유효기간 건축허가 주의점
5. 땅 시세 정확한 땅값 시세 토지 시세 확인 방법
6. 역사문화환경 보존지역 건축행위, 토지 행위제한? 보호지구

 

 

맹지 뜻, 맹지란?

토지이용계획확인서에 보이는 지적도에 도로가 없는 경우, '건축법'에 따른 도로가 없으면 건축물을 지을 수 없는 '맹지'라고 합니다. 즉 지적도상에 도로와 접하지 않는 토지가 맹지입니다.
눈이 안 보이는 장님의 뜻인 맹(盲)자를 써서 맹지라고 합니다.

다른 지번의 토지로 둘러싸여 있어서 사람과 차량이 해당 토지로 진입을 하지 못하기 때문에 건축허가를 받을 수 없습니다.
토지 공부를 조금만 해본 사람은 도로가 없으면 건축허가가 어렵다는 것을 알고 있습니다.
그래서 투자용으로 사는 토지는 반드시 도로가 붙어 있는 토지를 사라고 합니다.

'건축법'상의 '도로'는 보행과 자동차 통행이 가능한 너비 4미터 이상의 도로 또는 예정도로를 말합니다.
그런데 무조건 되는 것은 아니고, 관계법령에 고시가 된 도로 및 건축허가나 신고 시에 특·광·시·군·구 지자체장이 위치를 지정 공고한 도로 중에서 사람과 차량의 통행이 가능한 도로를 말합니다.
'건축법'상의 도로의 개념에서 기억해야 할 포인트는 사람의 보행과 자동차의 통행이 동시에 이루어질 수 있는 도로여야 한다는 점입니다.
폭 4미터 이상의 사람의 보행과 자동차의 통행이 가능한 도로, 바로 건축법상의 도로입니다.

 

 

맹지 탈출 방법(요령): 건축허가를 위한 도로 내는 방법(도로 개설)

맹지는 개발이 안 되니 시장 가격도 오르지 않습니다.
그냥 있는 그대로 농사나 지어야 하는 토지입니다.
이러한 맹지를 탈출하는 방법은 사도개설, 이웃하는 토지 소유자 사용승낙을 통한 진입도로 개설, 지역권 설정, 구거점용, 국유지점용, 주위토지통행권 등이 있습니다.

이러한 맹지에 도로를 만드는 기술을 흔히 시장에서는 '맹지탈출 방법'이라고 합니다
맹지탈출법은 마치 마법의 기술 처럼 토지 투자 강의에 핫 메뉴가 되기도 합니다.
많은 비용을 들이지 않고 맹지를 탈출할 수 있다면, 이것보다 좋은 투자법이 또 있을까요?
그러나 세상은 그리 호락호락 하지 않습니다.
하나 하나씩 살펴보겠습니다.

첫째, 사도개설입니다.
사도(私道)란 글자 그대로 개인의 도로라는 뜻입니다.
사도는 공도(公道)와 연결되는 길을 말합니다.
맹지의 토지 소유자는 경계선상의 토지를 소유하고 있지 않기 때문에 공도로 연결시키는 사도를 개설할 수 없습니다.
그렇다면 공도로 연결되는 토지의 일부 매입해 사도를 개설해야 합니다.
그런데 비용이 많이 투입될 것으로 예상됩니다.

따라서 도로를 연결하기 위해서 투입되는 비용을 따져서, 처음부터 도로와 붙어 있는 토지를 매입하는 편이 나을지 생각해봐야 합니다.

둘째, 이웃하는 토지 소유자 사용승낙을 통한 진입도로 개설입니다.
주변 토지 소유주는 본인 토지 중앙이나 측면에 사용승낙을 해 줄리 만무합니다.
말이 사용승낙을 받는 것이지, 실제로 사용승낙을 해주는 토지 소유자는 거의 없습니다.

설령 이웃하는 토지 소유자와 관계가 좋아서 사용승낙을 받는다고 해도 시장에서는 매우 적은 확률이며, 일반적인 사례로 이야기할 수 없습니다. 그러한 믿음을 가지고 맹지를 매입해서는 안 됩니다.

셋째, 지역권의 설정입니다.
지역권이란 필요에 의해서 남의 토지를 통행을 목적으로 사용할 권리를 등기하고, 해동 토지를 통행에 사용하는 것입니다. 그러한 권리를 '지역권'이라고 합니다.

통행에 편익을 받는 토지를 요역지라 하고, 요역지를 통행하는 데 편익을 주는 토지를 승역지라 합니다.
지역권은 등기를 하게 되는데, 승역지에는 도로의 면적에 대한 표시를 하고, 요역지에도 지역권이 있다는 등기를 합니다.
하지만 이 또한 이웃하는 토지 소유자들이 무상으로 지역권을 설정해줄 가능성은 거의 없습니다.
마찬가지로 이웃하는 토지 소유자에게 사용료에 해당하는 대가를 지불해야 합니다.

 

 

넷째, 구거점용입니다.
구거란 '공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률'상의 28개 지목 중 한 가지로, 용수나 배수의 목적으로 일정한 형태를 갖춘 인공적인 수로 및 구 부속시설물의 부지, 그리고 자연의 유수가 있을 것으로 예상되는 소규모 수로의 부지를 말합니다.
한마디로 도랑을 말합니다. 이런 도랑을 구거점용이나 목적 외 사용승인을 받아서 진출입로로 사용을 하면 맹지 탈출이 됩니다. 

구거의 소유권이 국가나 지자체에 있으며 구거점용허가를 받아야 하고, 구거소유자가 한국농어촌공사인 경우에는 목적 외사용승인을 받으면 됩니다. 사용료는 1년에 개별공시지가의 0.5~5% 정도라 부담은 없습니다.
그러나 무넺는 구거에 접하지 않는 맹지는 구거점용 자체의 기회가 없습니다.

다섯째, 국유지점용입니다.
국유지를 사용허가 받거나 대부계약을 맺어서 맹지를 탈출하는 방법입니다.
국유재산은 행정재산과 일반재산으로 나누어지는데, 행정재산은 공공의 목적으로 사용되는 재산으로 원칙적으로 개인에게 매각·교환 등 처분을 할 수 없으며, 사용허가도 어렵습니다.

이에 반해 일부재산은 대부·매각·교환 등을 할 수 있습니다.
자산관리공사를 통해 국유지를 대부받거나 온비드를 통해서 매입을 하면 됩니다.
이러한 맹지 주변의 토지가 국유지중 일반재산이라면, 대부 또는 매각이 가능할 수 있습니다.
이렇게 되면 맹지를 탈출하게 됩니다.

하지만 이렇게 국유지 대부(임대)가 가능하다는 사실을 맹지 소유자가 알고 있었다면, 맹지를 저렴한 가격으로 절대 팔지 않을 것입니다. 사실상 맹지가 아니기 때문입니다.

여섯 번째, 주위토지통행권입니다.
민법219조에 근거하고 있는 주위토지통행권은 실제 활용할 수 있는 경우는 매우 제한적입니다.

주위토지통행권은 맹지와 공도 사이에 그 토지에 필요한 통로가 없는 경우 그 맹지 소유자는 주위의 토지를 통행 또는 통로를 개설할 수 있으며, 가장 손해가 적은 장소와 방법을 선택해야 합니다.
판례상 자동차가 출입할 수 있을 정도의 도로 폭은 인정하지 않으며, 토지를 장차 이용할 수 있는 상황까지 고려해서 통행로를 정하는 것은 아니라는 것이 법원의 확고한 입장입니다.
즉, 주위토지통행권은 사람이 출입할 정도의 범위이지, 자동차를 출입할 정도의 범위는 아니라는 뜻입니다.

따라서 '건축법상'의 도로로 인정받지 못하면 건축허가가 나지 않습니다.
주위토지통행권과는 별도로 매입하거나 사용승낙을 받아야 합니다.
결론적으로 주위토지통행권으로만 맹지를 탈출할 수는 없는 것입니다.

 

 

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