비사업용토지 양도소득세율(양도세율) 비사업용 토지란 재촌자경 농지 요건

비사업용토지 양도소득세율(양도세율) 비사업용 토지란 재촌자경 농지 요건

[글 포스팅 순서]

1. 비사업용 토지란?
2. 비사업용토지 양도소득세율

3. 토지 매매 세금 양도소득세 계산 양도세율 땅 매매 세금
4. 건축자금 대출 단독주택 새마을금고 수협 신협 농협 PF대출
5. 신용등급 올리는 방법 신용 점수별 KCB NICE 신용점수 등급 점수표 올리기
6. 맹지 뜻 탈출 건축허가 맹지에 도로 내는 방법 주위토지 통행권 개설
7. 카카오 뱅크 중고차 대출 금리 조건 이율 구매대출 중도상환 수수료

 

비사업용 토지란?

토지 투자자라면 비사업용 토지가 무엇인지를 정확히 알고 있어야 합니다.
비사업용 토지란 쉽게 말해 투기의 목적으로 보유하는토지를 말합니다.
토지를 매입했을 때 자기가 이용하기 위해서 취득했는지 아니면 그저 돈을 벌기 위해 취득했는지를 따져서 추후 매도 시 납부하는 양도세를 차등 적용하겠다는 것입니다.

하지만 이로 인해 상속받은 토지 등 여러 가지 이유로 오랫동안 보유했던 토지가 일괄적으로 평가되어 투기의 목적이 아님에도 불구하고 절대평가되어 무거운 세금을 물어야 하는 경우도 빈번하게 일어나고 있습니다.
그러므로 비사업용 토지가 무엇인지 정확히 알고, 토지 투자를 위해 매입한 땅을 어떻게 사업용 토지로 만들어 세금을 중과 당하지 않게 할 수 있는지를 연구해야 합니다.

먼저 비사업용 토지를 구분하는 기준이 지목별로 다릅니다.
농지에 대해여, 임야에 대하여 등 지목별로 사업용 토지와 비사업용 토지의 기준을 명확히 알아야 합니다.
토지 투자자는 지목별로 어떠한 기준을 가지고 있어야 사업용 토지가 되는지를 있어야 합니다.

예를 들어 나는 서울에 살고 있는데, 여윳돈이 생겨 경기도 화성 지역의 지목인 전인 토지를 매입했다고 가정해 보겠습니다. 투자하기 위해 매입한 것이기에 당연히 농사를 짓고 있지 않습니다. 
이 경우 이 토지는 사업용 토지일까요? 비사업용 토지일까요?
정답은 비사업용 토지로 분류됩니다.

비사업용토지 양도소득세율

농지는 2가지 조건을 갖추어야 합니다.
재촌을 해야 하고, 자경을 해야 합니다.
재촌이라는 것은 내가 살고 있는 지역이 그 농지의 소재지에 있거나 연접 시에 있는 경우를 말합니다.
그런데 농지는 화성에 있는데 거주지는 서울이면 재촌 규정을 충족하지 못하여 이 농지를 매도하게 되면 차액에 세금을 중과하여 더 많은 세금을 내게 된다.
어느 정도의 세금을 내는가 하면 개인 양도소득세의 누진세 6~45% 구간에 10%를 더하여 16~55%의 세금을 납부하게 됩니다.

다른 예를 들어보겠습니다.
서울에서 거주하면서 화성의 농지를 취득하였고 농사를 실제로 지었다면 이 토지는 사업용 토지일까요? 비사업용 토지일까요? 정답은 비사업용 토지로 분류됩니다.

사업용 토지가 되기 위해서는 재촌과 자경 2가지 조건을 모두 만족해야 합니다.
둘 중 한가지가 결여된다면 그 토지는 세법에서는 토지의 공부상 지목과 관계없이 실제 사용 현황인 현황지목에 따라 비사업용토지를 판단하며 토지를 현황지목에 맞게 사용하지 않는 경우에는 비사업용토지로 보아 양도세율에 10%가 중과 되어16~55%의 세금을 물게 됩니다.

[토지 매매 양도세 누진세율]

과세표준	일반세율	비사업용토지 세율	누진공제
1200만원 이하	6%	6% + 10% =16%	-
4600만원 이하	15%	15% + 10% =25%	108만원
8800만원 이하	24%	24% + 10% =34%	522만원
1억 5000만원 이하	35%	35% + 10% =45%	1490만원
3억원 이하	38%	38% + 10% =48%	1940만원
5억원 이하	40%	40% + 10% =50%	2540만원
10억원 이하	42%	42% + 10% =52%	3540만원
10억원 초과	45%	45% + 10% =55%	6540만원

‘전, 답, 과수원’인 농지를 취득한다면 ‘농지법’상 농지 취득 가능 여부를 파악해야 합니다.
최근 공익수용 관련한 공공기관 종사자의 부동산 투기 사실이 계속 밝혀지면서 부동산 정책에 대한 신뢰가 땅에 떨어졌고 국민들은 분노했다. 이에 지난 문재인 정부는 부랴부랴 2021년 3월 29일 부동산 투기 근절 및 재발 방지 대책을 내놓았습니다.

이 대책의 일환으로 ‘농지법’이 대거 개정됐고 이로 인해 농지취득자격증명 심사가 강화됐습니다.
농지를 취득하기 위해서는 꼭 농지취득자격증명 심사를 통과해야 합니다.
농업인이 아닌 자가 농지를 취득해 투기하는 것을 막겠다는 취지입니다.
이에 따라 기존에 있던 의무 기재사항에서 취득 예정자의 직업, 영농 경력 및 영농 거리를 추가했고 관련 증명서류 제출을 의무화했습니다.

또한 소유자별 공유 지분의 비율 및 각자가 취득하려는 농지 위치 표시도 의무화가 됩니다.
농지의 소액 지분을 취득하는 기획부동산 거래를 막겠다는 의도입니다.
이외에 주말·체험영농의 경우에도 영농계획서 작성 및 증명서류를 제출해야 합니다.
자격 심사가 더 엄격해지는 만큼 민원 처리기간도 더 늘어나며 거짓, 부정으로 증명서류를 제출하면 과태료까지 부과됩니다. 그러므로 농지 취득에 있어서는 단순히 토지를 증여하는 것이 아니라 농지취득자격증명 심사도 있다는 것을 인지해야 합니다.

또한 부부 중 1인이 경제적 활동으로 인해 농사에 전업하지 못할 수 있습니다.
그렇다면 미래 양도 시점에 ‘비사업용토지’가 될 확률이 높습니다.

토지를 현황지목에 맞게 사용하는 요건 중 소득 요건이 있는데 연 3700만 원 이상의 사업소득금액과 총급여액이 있거나 업종별 일정 금액 이상의 사업체를 운영 중이라면 그 연도에는 아무리 농사를 본인이 지었다고 하더라도 자경 기간으로 인정받을 수 없습니다.

그렇다면 농지를 사면 무조건 비사업용에 의한 중과세를 염두에 두어야 하는 것일까요?
그렇지는 않습니다.
얼마든지 비사업용 토지를 사업용 토지로 만들 수 있습니다.
먼저 비사업용 토지를 사업용 토지로 만들기 위해서는 사용하는 목적을 다르게 바꾸면 됩니다.
다시 말해 지목이 농지나 임야인 경우 건물을 지어 대지로 만들면, 해당 토지에 건물을 지어 임대를 할 것이라는 목적으로 분류되기 때문에 그 토지를 매도할 때 사업용토지로 분류되어 중과세가 되지 않습니다.

토지 투자를 위해 토지를 매입해서 개발행위허가를 받아 토목 공사를 할 것이라면 보유 기간과 사업 비용 등을 따져 건물을 지어 대지로 만든 다음 사업용 토지로 양도세가 중과세되지 않는 방법을 연구해야 합니다.
일괄적으로 모두 똑같이 개발하는 것이 아니라 그 토지의 성격에 맞게 자신의 토지 투자 시스템을 만들면 됩니다.
토지를 다루는 토지 투자자는 비사업용 토지에 대한 전략을 완벽히 세워 두어야 합니다.

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