간주임대료 계산법 이자율 임대소득 수입금액(2000만원 이하)

간주임대료 계산법 이자율 임대소득 수입금액(2000만원 이하)

[글 포스팅 순서]

1. 간주임대료
2. 간주임대료 계산법, 임대료 수입은 어떻게 계산할까?

3. 분양권 양도소득세 조합원 입주권 양도세
4. 취득세 중과세 제외 주택수 제외 주택, 주택수 산정 제외
5. 다주택자 양도세 중과 유예 완화 중과세 유예 적용시기 및 주의할 점
6. 양도세 공제항목 필요경비 양도소득세 장기보유특별공제 기본공제 수리비금 액 공제 항목

 

간주임대료

전세의 임대소득세는 부부 합산 2주택까지 비과세 대상이고, 3주택 이상부터 과세 대상이다.
이때도 3억 원을 넘어가는 전세금에 대해서만 과세를 한다.
2019년부터 2023년까지는 전세보증금에 대한 소득세를 계산할 때 40㎥이하이면서 기준시가 2억원 이하인 주택은 소형주택이라 하여 주택수에 포함시키지 않는다.
소형주택은 열 채가 있든 백 채가 있든 소득세 대상이 아니라는 뜻이다.

예를들어 7채의 주택을 보유하고 있는데, 이 중 5채가 전용면적 40㎥ 이하면서 기준시가 2억원 이하라면 소형주택으로 전세보증금 임대소득세에 대한 과세 대상에서 제외된다.
과세 대상 주택 수는 2채가 되는데 전세보증금은 3채 이상부터 과세가 된다.
따라서 7채를 보유하더라도 전세보증금에 대해서는 과세가 되지 않는 것이다.

참고로 소형주택의 기준시가는 취득 당시가 아닌 과세연도의 최종공시된 가격을 기준으로 삼기 때문에 매년 고시되는 주택공시가격을 알아야 한다. 또한 다가구주택은 다른 세목과 달리 각 호별 면적 기분이 아닌 전체 면적을 기준으로 소형주택인지 여부를 따지므로 소형주택에 포함되기 어렵다.

어쨌든 기준시가 3억원이 넘는 주택은 임대소득세를 내야 한다.
그런데 전세보증금은 나중에 돌려줘야 할 돈이기 때문에 엄밀히 말하면 임대소득이라 보기가 애매하다.
소득이 아니면 소득세를 낼 필요가 없는 것 아닌가?
그래서 세법에서는 전세보증금을 활용해 얻을 수 있는 이자에 대해 임대소득으로 본다.
이를 간주임대료라 한다.
세입자로부터 받은 전세금을 활용해 금융소득을 올렸을 것이라고 간주하는 것이다.

 

간주 임대료 계산법, 임대료 수입은 어떻게 계산할까?

기준이 되는 간주임대료 이자율은 정기예금 이자율이다.
즉, 전세보증금을 받아서 은행에 넣어놓았을 때 받을 수 있는 이자 금액에 대해 세금을 매긴다는 뜻이다.
간주임대료 수입을 계산하는 방법은 다음과 같다.

간주임대료 수입= (전세보증금 합계액 - 3억원) x 60% x 정기예금이자율 1.2%(2021년 기준)- 수입이자 등

참고로 정기예금 이자율 1.2%는 2021년도 귀속 이율로, 2022년 신고시 적용되는 수치다.
즉, 2022년 신고시 간주임대료 이자율이 된다.

또 수입이자란 전세보증금을 투자해서 번 금융소득, 즉 이 돈을 금융기관에 맡겨서 받은 진짜 이자소득을 말한다.
단 수입이자 공제는 장부에 기록되어 있을 때만 인정된다.

이 공식을 이용해서 실제 간주임대료를 계산해보자.
전세보증금 합계액이 5억원인 사람의 간주임대료는 얼마일까?
수입이자가 0원이라고 치면 이 사람의 간주임대료는 144만원이 된다.(2021년도 귀속 이율 기준)

간주임대료수입 = (5억원 - 3억원) x 60% x 정기예금이자율 1.2% =144만원

앞서 설명했듯이 임대소득이 연 2000만원 이하일 경우 2018년까지는 비과세라는 정책에 따라 임대소득세가 부과되지 않았지만 2019년부터는 2000만원 이하라도 분리과세나 종합과세 중 선택하여 신고해야 한다.

 

분양권 양도소득세 조합원 입주권 양도세

분양권 양도소득세 조합원 입주권 양도세

취득세 중과세 제외 주택수 제외 주택, 주택수 산정 제외

 

 

취득세 중과세 제외 주택수 제외 주택, 주택수 산정 제외

다주택자 양도세 중과 유예 완화 중과세 유예 적용시기 및 주의할 점

 

다주택자 양도세 중과 유예 완화 중과세 유예 적용시기 및 주의할 점

양도세 공제항목 필요경비 양도소득세 장기보유특별공제 기본공제 수리비금 액 공제 항목

 

양도세 공제항목 필요경비 양도소득세 장기보유특별공제 기본공제 수리비금 액 공제 항목