건축법상 도로, 현황도로란 막다른 도로 건축허가 도로폭 규정

[글 포스팅 순서]

1. 건축법상 4m 이상 도로에 2m 이상 접한 땅
2. 실무상 4m 이상 도로에 3m 이상 접한 땅
3. 현황도로란?

4. 땅 시세 정확한 땅값 시세 토지 시세 확인 방법
5. 토지 투자의 원칙 토지이용계획확인원 열람 땅투자 좋은 논 밭 고르는 방법
6. 토지 지목의 종류 변경 방법, 땅 값 높이는 전답 임야 지목 변경
7. 국민연금 임의가입 전업주부(가정) 상한액 보험료 하한액 임의계속가입제도

 

 

토지에 건물을 짓기 위해서는 먼저 건축이 가능한 용도지역인지 확인해야 합니다.
또한 도로와 접한 토지인지도 알아봐야 합니다.
도로에 접하지 않는 땅을 맹지(盲地)라고 하는데, 맹지는 건축을 할 수 없기에 주변 토지에 비해 가격이 낮은 편입니다.

건축에 관한 부분은 건축사 등 전문가에게 맡기면 됩니다.
하지만 건축할 수 있는지 정도는 알고 매수해야 전문가에게 의뢰를 하더라도 제대로 건축을 할 수 있습니다.
건축법과 도로법에 대해 아는 것이 토지를 보는 안목을 기르는 데도 도움이 됩니다.

 

건축법상 4m 이상 도로포에 2m 이상 접한 땅

건축이 가능하려면 도로에 접한 토지여야 합니다.
그렇다면 어떤 도로든 관계없이 도로에 접하기면 하면 되는 것일까요?
건축법에 의하면 건축허가를 받기 위해서는 "사람의 보행 및 자동차의 통행이 가능한 너비 4m 이상의 도로에 2m 이상 접해야 한다.'이를 접도 의무라고 하는데, 여기서 말하는 도로란 건축법상 도로여야 합니다.

[건축법 제2조 제1항 제11호]

도로란 보행과 자동차 통행이 가능한 너비 4미터 이상의 도로(지형적으로 자동차 통행이 불가능한 경우와 막다른 도로의 경우에는 대통령령으로 정하는 구조와 너비의 도로)로서 다음 각목의 어느 하나에 해당하는 도로나 그 예정 도로를 말한다.

가. 국토의 계획 및 이용에 관한 법률, 도로법, 사도법, 그 밖의 관계 법령에 따라 신설 또는 변경에 관한 고시가 된 도로
나. 건축허가 또는 신고 시에 특별시장·광역시장·특별자치시장·도지사·특별자치도지사(이하 '시·도지사'라 한다) 또는 시장·군수·구청장(자치구의 구청장을 말한다. 이하 같다)이 위치츨 지정하여 공고한 도로

그렇다면 건축법상 도로는 무었일까?
국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 따라 다음과 같은 도로를 건축법상 도로에 포함됩니다.

① 도시관리계획으로 설치한 도시계획시설 도로
② 국도·지방도와같은 도로법상 도로
③ 사도법상 도로
④ 현황도로 등

하지만 고속도로나 올림픽대로 등 자동차 전용도로, 일반 국도 등은 포함되지 않습니다.
즉 건축법에 규정되지 않는 도로에 접한 땅은 건축허가를 받을 수 없습니다.

구도심에 보면 도로폭이 4m가 되지 않는데, 건축물이 지어져 있는 경우를 어렵지 않게 볼 수 있습니다.
과거 시가지로 개발되기 이전에는 도로 폭이 3m만 돼도 건축허가를 내주었기 때문입니다.
따라서 현재 주변에 건축물이 지어진 것만 보고 건축허가가 날 것으로 예상하면 안 됩니다.
도로 폭이 4m를 확보하기 위해 부족한 면적만큼 본인 소유 토지를 내줘야 하는 상황이 발생할 수 있기 때문입니다.
이런 상황을 '건축선 후퇴'라고 합니다.

토지를 매수할 때는 전체 면적에 대한 가격을 지불합니다.
그런데 이렇게 도로로 빠지는 땅이 생기면 1차 손해가 발생하고, 건축할 수 있는 면적 역시 줄어들어 2차 손해가 발생합니다. 따라서 토지를 볼 때는 접하고 있는 도로 폭이 4m이상인지를 반드시 확인해야 합니다.

또 끝이 막힌 막다른 도로에 대지가 접한 경우도 주의해야 합니다.
이 대지에 건축허가를 받을 때는 막다른 도로의 길이에 따라 필요한 도로 폭이 달라집니다.

[막다른 도로의 길이에 따라 필요한 도로 폭 규정 ]

막다른 도로의 길이	도로 폭
10m 미만	2m
10m 이상 35m 미만	3m
35m 이상	6m(단, 비도시지역과 읍·면인 경우 4m)

이에 막다른 도로의 길이는 건축을 하려는 토지와 도시계획시설 도로까지의 거리가 아니라 도로 전체의 길이를 의미한다는 점에 주의해야 합니다.

 

 

실무상 4m 이상 도로에 3m 이상 접한 땅

도로 폭이 법정 기준에 충족한다면, 다음으로 도로와 접하고 있는 대지의 길이가 얼마나 되는지 확인해야 합니다.

[건축법상 제44조 제1항]

건축물의 대지는 2미터 이상이 도로(자동차만의 통행에 사용되는 도로는 제외한다)에 접하여야 한다.
다음 각 호의 어느 하나에 해당하면 그러하지 아니하다.

1. 해당 건축물의 출입에 지장이 없다고 인정되는 경우
2. 건축물의 주변에 대통령령으로 정하는 공지가 있는 경우
3. 농지법 제2조 제1호 나목에 따른 농막을 건축하는 경우

건축법에서는 도로와 접한 토지의 폭이 2m 이상이면 건축허가가 가능합니다.

그런데 도시지역의 경우 주차난이 심각해짐에 따라 주차장 설치 요건을 보다 엄격하게 정하고 있습니다.
최근 대형 차량에 대한 선호도가 높아지면서 국내산 대형 세단(제네시스 등)은 차량 폭이 1.98m로 거의 2m에 달합니다.
현실적으로 도로와 접한 토지의 진입 폭이 2m일 경우 차가 들어가기가 어렵다는 뜻입니다.
이에 따라 실무에서는 건축법상 규정과 달리 4m 이상 도로에 3m 이상 접해야 한다고 요구하고 있습니다.

다만 접도 의무에 대한 예외도 존재합니다.
원칙적으로 맹지는 건축허가가 불가능하지만, 농지법에 따라 농막(농지 한쪽에 설치하는 소형 이동식 주택)을 설치할 때는 맹지라도 건축을 할 수 있습니다.

현황도로란?

또한, 도시지역이 아닌 비도시지역의 녹지지역이나 관리지역 등에서는 현황도로만으로도 건축허가를 받을 수있습니다.
현황도로란 본래의 도로가 아니지만 아주 오래전부터 불특정 다수가 통행하면서 도로로 쓰이고 있는 토지이지만 지적도상에 고시되지 않는 도로를 말합니다.

이때 중요한 점은 현황도로로 인정되려면 언제부터 도로로 쓰였는지를 알 수 없어야 하고, 불특정 다수가 도로로 사용하고 있어야 한다는 점입니다.

따라서 건축허가를 받을 수 있는 토지는 실무상 기준으로 사람의 보행과 자동차의 통행이 가능하며 건축법에 규정된 '4m 도로에 3m 이상 접한 토지'임을 기억해야 합니다.

 

 

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