주택연금 단점 대출 이자 주택담보 대출한도 이자율 해지상환 초기보증료

주택연금 단점 대출 이자율 주택담보 대출한도 이자 해지상환 초기보증료

[글 포스팅 순서]

1. 주택담보대출이 있어도 주택연금 가입 가능?
2. 대출 금리(이자)와 보증료는 얼마?
3. 주택연금 단점
4. 주택연금 가입 조건, 역모기지론 주택연금이란 12억원 자격 확대
5. 주택연금 사망시 사망후 배우자 상속 자녀 상환 해지 방법

6. 프리랜서 세금 3.3% 계약서 퇴직금 실업급여 4대보험(국민연금 고용보험 건강보험료)종합소득세 신고
7. 국민연금 수령나이 조기 수령조건 조기퇴직 연금 주택 연금 가입 조건 나이(소득공백 메우기)

 

 

주택담보대출이 있어도 주택연금 가입 가능?

우리나라 가계자산의 70% 가까이가 부동산 등 실물자산입니다.
60세 이상 가구에서는 그 비중이 80%가 넘습니다.
통계청이 실시한 2019년 가계금융복지조사에 따르면, 60세 이상 가구는 보유 자산은 평균 약 4억 2천만원인데, 이중 약 3억 4천만원(81.2%)이 거주 주택을 포함한 실물자산으로 나타났습니다.

그래서 거주 주택을 포함한 실물자산을 어떻게 유동화하느냐가 은퇴자에게 주어진 숙제입니다.
그리고 주택연금은 그 해결책 중 하나라고 할 수 있습니다.
하지만 문제는 부채입니다.
대다수 가구는 주택을 살때 담보대출을 받습니다.
사업자금이나 생활자금이 부족해 주택담보대출을 받을 때도 있습니다.
그리고 담보대출을 은퇴전까지 전부 상환하지 못하는 경우도 있습니다.

사진출처: 주택금융공사

그러면 주택담보대출이 있는 사람도 주택연금을 받을 수 있을까요?

주택연금 가입자는 주택금융공사에 1순위 근저당권을 제공해야 합니다.
따라서 이미 주택담보대출을 받은 것이 있으면, 이를 먼저 상환한 다음에야 주택연금에 가입할 수 있습니다.

주택담보대출을 갚을 만한 돈이 없을 때는 어떻게 해야 할까요?
이때는 주택연금에 가입하면서 미래에 받을 연금 중 일부를 일시금으로 당겨서 받으면 됩니다.
일시금 인출 한도는 월 지급금 수령방법에 따라 조금씩 차이가 납니다.

종신혼합방식을 택하면 대출한도의 50% 이내에서는 인출 한도를 설정하고 나머지 부분을 월 지급금으로 종신토록 받을 수 있습니다. 대출한도는 부부 중 나이가 적은 사람이 100세까지 받을 월 지급금 총액을 현재 시점의 가치로 환산한 것으로, 최대한도는 5억원입니다.

우대혼합방식을 선택한 사람은 대출한도의 45%를 인출 한도로 설정하고 나머지 부분을 월 지급금으로 종신토록 수령 할 수 있습니다. 우대혼합방식에서는 종신혼합방식보다 월지급금을 최대 20% 더 줍니다.
대신 가입조건이 까다롭습니다.
주택소유자 또는 배우자가 기초연금 수급자이고, 부부 기준으로 1억 5천만원 이하의 1주택 보유자만 가입할 수 있습니다.

종신혼합방식과 우대혼합방식을 선택한 사람은 인출 한도 내에서 찾아 쓴 자금은 주택담보대출을 상환하거나 임대차보증금반환하는 용도로 사용할 수 있고, 이 밖에 의료비나 교육비, 주택유지수선비로도 쓸 수 있습니다.
하지만 도박이나 투기 등 사행성 지출이나 주택 구입 또는 임차 자금으로는 사용할 수 없습니다.

정해진 기간에 월 지급금을 받는 확정기간방식을 선택하는 가입자는 반드시 대출한도의 5%에 해당하는 금액을 인출 한도로 설정해야 합니다. 그리고 이 금액은 월 지급금 지급이 끝난 다음 의료비, 주택유지비 용도로만 사용할 수 있습니다.

주택연금 가입자가 일시금 인출 한도를 전부 사용해도 선수위 담보대출을 상환할 수 없다면 어떻게 해야 할까요?
이때는 주택담보대출상환용 주택연금을 이용하면 됩니다.
일반 주택연금 가입자는 대출한도의 50%까지 일시에 인출 할 수 있지만, 주택담보대출용 주택연금 가입자는 대출한도의 90%를 일시에 빼 쓸 수 있습니다. 다만 인출금액은 담보대출을 상환하는 용도로만 쓸 수 있습니다.

[일시 인출금 사용 용도와 한도]  

구분	일반 주택연금	주택담보대출 상환용 주택연금
사용 용도	대부분의 노후생활비 용도로 사용 다만, 도막이나 투기와 같은 사행성 자금으로 지출 불가	선순위 채권 상환용도로만 사용
사용 한도	① 종신혼합방식: 대출한도의 50% 이내 ② 우대혼합방식: 대출한도의 45% 이내 ③ 확정기간방식: 대출한도의 5%	대출한도의 50% 초과 90% 이내
지출 대상	소유자, 배우자, 소유자아 배우자의 직계가족과 형제자매	해당 주택을 담보로 하는 채권
신청 시기	실제 지출일로부터 1년 전후	주택연금 신청시

 

 

대출 금리(이자)와 보증료는 얼마?

주택연금도 대출인 만큼 가입자는 대출이자와 보증료를 부담해야 합니다.

주택연금 가입자는 가입 당시 정해진 연금액을 부부가 모두 사망할 때까지 받을 수 있습니다.
이렇게 되면 가입자가 예상보다 오래 살거나 집값이 크게 하락하면, 담보주택을 처분하더라도 대출 원리금을 전부 갚지 못하는 일이 발생할 수 있습니다.

이 경우 주택연금을 주관하는 주택금융공사는 꼼짝없이 손해를 봐야 합니다.
보증료는 이 같은 손실에 대비하려고 주택금융공사가 주택연금 가입자에게 청구하는 보험료라고 보면 됩니다.

보증료는 초기보증료와 연보증료가 있습니다.
초기보증료는 최초 주택연금에 가입할 때 한 번만 내는데, 보증료율은 주택가격의 1.5%입니다.
연보증료는 보증 잔액의 0.75%이며, 매달 나눠서 냅니다.
주택담보대출상환용 주택연금 가입자는 초기보증료로 주택 가격의 1.0%, 연보증료로 보증잔액의 1.0%를 부담합니다.
보증잔액은 대출 잔액과 같은 금액으로 ①월지급금, ②개별인출금,③보증료와 ①②③에서 발생한 이자를 합한 금액입니다.

보증료는 주택연금 가입자가 직접 현금으로 내는 것이 아니라, 주택연금을 취급하는 금융회사에서 대출을 일으켜 주택금융공사에 납부합니다.
주택연금을 중도에 해지하고 대출 잔액을 상환하는 경우, 초기보증료는 환급받을 수 없고, 미경과기간에 대한 연보증료는 돌려받을 수 있습니다.

주택연금 대출 금리(이자)는 기준금리에 가산 금리를 더하는 방식으로 이자가 책정됩니다.
기준금리로는 91일물 CD(3개월 변동)와 COFIX(6개월 변동) 중 하나를 선택 선택하면 됩니다.
가산금리는 CD는 1.1%, COFIX는 0.85%입니다.
주택담보대출상환용 주택연금에 가입하는 경우 가산금리가 0.1%포인트 인하됩니다.
대출이자를 주택연금을 이용하는 도중에 낼 필요는 없습니다.
대출원리금에 가산했다가 나중에 한꺼번에 상환하면 됩니다.
대출 이자는 매월 현금으로 직접 납부하는 것이 아니라 부부 모두가 사망한 후에 정산합니다.

구분	일반 주택연금	주택담보대출 상환용 주택연금
보증료	① 초기보증료: 주택가격의 1.5% (최초 취급시 1회 납부) ② 연보증료: 보증잔액의 0.75% (매월 나눠서 납부)	① 초기보증료: 주택가격의 1.0% (최초 취급시 1회 납부) ② 연보증료: 보증잔액의 1.0% (매월 나눠서 납부)
대출 금리	다음중 택일 ① CD (91일물) + 1.1% ② COFIX + 0.85%	다음중 택일 ① CD (91일물) + 1.0% ② COFIX + 0.75%

사진출처: 주택금융공사

주택연금은 대출상품으로, 2022년 11월 15일 기준 적용금리는 4.25%입니다.

 

 

주택연금 단점

다만, 역모기지는 죽을 때를 모르기에 대출 기간이 확정되어 있지 않습니다.
 20년이 될지 40년이 될지 모릅니다.
그 불확실성을 감수하는 대가로 역모기지 제공자(주택금융공사)는 가입자에게서 보증료(보험료)를 받습니다.
그러니 주택연금에서 받는 연금은 ‘대출금+이자+보험료’인 셈입니다.
보증료와 이자는 현금으로 당장 지불하지 않고 부채로 계상하고 있다가 죽을 때 모두 갚습니다.
여기서 챙겨봐야 할 부분이 있는데, 이들 부채는 시간이 지날수록 이자에 이자가 붙어 급속하게 증가하는 역(逆)복리 효과가 발생해서 주택 연금 대출 금리가 월 복리로 적용된다는 점입니다.

예를 들어, 60세 동갑 부부가 시세 4억 원짜리 주택을 담보로 종신정액형 주택연금을 신청하면, 매월 86만 원의 연금을 받을 수 있습니다. 만약 30년간 연금을 수령한다면 누적 수령액은 3억 794만 원입니다.
같은 기간 발생한 대출 이자 누적액은 무려 3억 3000만 원(4.25% 기준)이나 됩니다. 
주택연금에 너무 일찍 가입할 때 고려해야 하는 부분입니다.

그렇다면 대출 기간이 길수록 이자가 많아지는 월 복리 적용 주택연금에 굳이 가입할 필요가 있을까요? 
그냥 주택을 팔아 4억 원의 현금을 마련해 매월 일정한 금액을 찾아 쓰면 안 될까요? 
물론 그렇게 해도 됩니다.
대신 살던 집을 팔았으니 새로 살 집은 구해야 할 것입니다. 

 

 

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