다가구 다세대 차이점, 다가구 주택 양도소득세 종부세 임대소득세 비과세 다세대주택 차이 이란?

다가구 다세대 차이점, 다가구 주택 양도소득세 종부세 임대소득세 비과세 
다세대주택 이란?

[글 포스팅 순서]

1. 다가구 다세대주택 차이점
2. 다가구와 다세대의 결정적 차이
3. 다가구주택 임대소득세, 양도소득세, 종부세, 비과세 혜택?

4. 양도세 절세 부부 공동명의 장단점 다주택자 양도세 완화 일시적 1가구 2주택 비과세 요건 절세방법
5. 아파트 분양권 입주권 전매 양도세소득세 토지 상가 양도세율, 양도소득세율 계산 방법
6. 증여세 절감방법 상속세 절세방법, 부담부 증여 상속세 면제 한도액
7. 재산세 부과기준 납부 재산세 과세표준, 과세 기준일 재산세 계산 방법
8. 다주택자 양도세 중과 유예 완화 중과세 유예 적용시기 및 주의할 점

 

다가구 다세대주택 차이점

다가구주택은 뭐고 다세대주택 이란 또 뭘까?
다가구주택이 구분 등기가 되면 과세가 어떻게 될까?
이 외 상가와 주택이 결합된 겸용주택도 마찬가지이다.

다가구 다주택 차이 사진: kbs 속고살지마

빌라처럼 여러 채 집이 함께 있는 건물을 다가구주택 또는 다세대주택이라고 한다.
건물 외관만 봐서는 다세대인지, 다가구인지 구분하기 힘들다.
등기부등본의 부동산 현황을 살펴봐야 한다.
특히 건축물의 공부상 용도와 실제 용도가 다를 경우 불법건축물로 과태료 대상이 된다.
주택으로 볼지, 상가로 볼지에 따라 양도소득세도 달라지기에 다가구인지, 다세대인지 확인하는 건 매우 중요하다.

1세대 1주택을 판단할 때 1주택은 아파트처럼 집 한 채만 말하는 게 아니다.
외부에서는 하나의 통 건물로 보여도 실제 주택 수를 산정할 때 1주택으로 보는 경우가 있고, 다주택으로 보는 경우도 있다. 어떤 기준으로 나뉘는 걸까?.

다가구주택이란 건축법에 따라 한 가구가 독립해 거주하는 건축물을 말한다.
호별로 구분돼 있고 실제로 따로 거주할 수 있다 해도 전체를 하나의 건물로 봐 건물주를 1주택자로 간주한다.

다세대주택은 하나의 건물임에도 등기부등본에 호별로 구분돼 있어 별도로 매매가 가능하고 독립 거주도 할 수 있는 상태를 의미한다. 이런 건물은 통으로 매매할 수 있고, 빌라를 매매하듯 한 호씩 처분하는 것도 가능하다.
이러한 다세대건물은 통으로 일괄 매매해도 다세대를 거래한 것이라고 볼 수 있다.

일단 이러한 주택들에 대한 핵심 내용을 정리해 보면 다음과 같다.

구분	다가구주택	다세대주택	겸용주택
기준	건축면적이 660㎡, 3층, 19가구 이하 주택	동당 건축면적이 660㎡, 4층, 19가구 이하 주택	상가와 주택이 결합된 주택
세법상 취급	단독주택으로 간주	각각 1채로 간주	1) 보유시: 주택과 상가 건물로 안분하여 재산세 과세 2) 양도 시: 주택과 상가 면적에 따라 비과세 판단

 

다가구주택 과세 방법에 대해 알아보자.
다세대주택은 개별 주택을 각각 1채씩 보유한 것과 같으므로 세금 문제가 쉽게 정리될 것이다.

 

다가구와 다세대의 결정적 차이

 

다가구주택 임대소득세, 양도소득세, 종부세

다가구주택은 3층 이하의 주택으로 구분등기가 되지 않으면 세법에서는 1주택으로 본다.
따라서 1세대 1주택자의 경우 이 주택을 2년 이상 보유 및 거주한다면 대부분 비과세를 받을 수 있다.
다만, 여기서 주의할 것은 증축 등으로 4층이 있는 경우에는 건축법상 단독주택에서 제외되어 1세대 1주택 비과세를 받을 수 없다는 것이다. 주의하기 바란다.
참고로 다가구주택이 1주택이 되기 위해서는 아래와 같은 요건을 충족해야 한다.

• 주택으로 쓰는 층수(지하층은 제외한다)가 3개 층 이하 일것.
  다만, 1층의 전부 또는 일부를 필로티 구조로 하여 주차장으로 사용하고 나머지 부분을 주택 외의 용도로 쓰는 경우에는 해당 층을 주택의 층수에서 제외한다.
• 1개 동의 주택으로 쓰이는 바닥면적(부설 주차장 면적은 제외한다. 이하 같다)의 합 합계가 660㎡ 이하일 것
• 19세대(대지 내 동별 세대수를 합산 세대를 말한다) 이하가 거주할 수 있을 것.

다가구주택이 1세대 1주택에 해당한다고 하더라도 실거래가액이 9억원을 초과하는 경우에는 양도세가 일부 과세된다는 점에 유의해야 한다.
다만, 1세대 1주택자는 장기보유 특별공제가 최대 80%까지 적용되므로 이를 활용하면 부담하는 세금은 그렇게 많지 않다.

한편 다가구 주택을 임대하여 월세를 받는 경우에는 1주택자는 기준시가가 9억원을 초과하지 않는 한 월세 소득에 대해서는 비과세가 적용된다.
하지만 2주택 이상을 보유한 경우 월세 소득에 대해서 소득세가 과세되는 것이 원칙이다.
다만, 연간 2000만원 이하 주택임대소득에 대해서는 2019년부터 분리과세가 적용된다.
종부세의 경우 임대사업자등록을 하고 있다면 대부분 비과세를 받을 수 있다.
만일 임대사업자등록을 하지 않은 상황이라도 1주택을 단독명의로 가지고 있으면 기준시가 11억원까지는 종부세 비과세를 받을 수 있다.

다세대주택은 각 호가 1주택에 해당하므로 다주택자에 해당되어 거주용 주택에 대한 비과세를 받기 힘들어진다.
이러한 상황에서는 다세대주택을 임대주택으로 등록(관할 시·군·구청)한 후 사엄자등록(관할 세무서)을 하면 거주용 주택에 대해서는 비과세를 받을 수 있다.(단, 임대주택은 등록 후 5년간 반드시 임대를 해야 한다)

한편 취사도구를 설치할 수 없는 다중주택은 건축법상 단독주택으로 분류되나 앞에서 본 다가구주택과 세무상 차이가 있다.

 

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재산세 부과기준 납부 재산세 과세표준, 과세 기준일 재산세 계산 방법

 

 

재산세 부과기준 납부 재산세 과세표준, 과세 기준일 재산세 계산 방법

다주택자 양도세 중과 유예 완화 중과세 유예 적용시기 및 주의할 점

 

다주택자 양도세 중과 유예 완화 중과세 유예 적용시기 및 주의할 점